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愉景灣（英語：Discovery Bay）是位於香港新界大嶼山東北部的地區，是由私人發展的現代化市鎮，現時由23個私人屋苑、4個會所、3座辦公大樓、2個商場及1座酒店所組成 ，地方行政區域屬離島區。愉景灣佔地約649公頃（面積大於香港中文大學而成為全港面積第二大單一地段，第一大為香港國際機場），相等於香港島面積百份之八，地盤與建屋總面積之比率為0.1，整個愉景灣現時共建有631座住宅大廈（包括別墅），其中52座為高座大廈、4座為中座大廈，256座低座洋房及319座花園洋房，共提供8527個住宅單位，總樓面面積達約974,200平方米，愉景灣範圍包括幾個海灣，分別是稔樹灣[1] 、蟹地灣、菜園灣、大白灣、二白灣、三白灣及四白灣。愉景灣由1982年開始入伙，至今還繼續擴展，為香港建設期最長及佔地最廣的私人屋苑。
介紹
香港興業有限公司在愉景灣策劃發展一個住宅項目，其中第1，2，6至18期乃獨資發展；第3期則與新世界發展有限公司合作發展；而第4及5期的發展權更出售予新世界發展，但香港興業保留發展計劃的整體控制權；而在1994年初起至今，查氏家族的香港興業國際集團與中信泰富（中國中信股份有限公司前身）各自持有50%香港興業有限公司的股權。
愉景灣所有住宅單位一旦落成後，就會推出市場發售，發展商只保留商業用地及會所的擁有權。按政府的租地條款及大廈公契規定，香港興業有限公司須管理整個愉景灣發展計劃及提供來往港島至愉景灣的渡輪服務。
愉景灣單位款式非常多樣化，區內建有各類不同的獨立/半獨立式花園別墅、低座洋房、低座、中座及高座大廈，單位面積由344平方呎（位於第16期）至6833平方呎（位於第17期）不等，單位間隔由開放式單位至7房2廳的獨立屋均有提供，以切合不同類型住戶的需求。愉景灣座落於距離香港島大約12公里，與2005年開幕的香港迪士尼樂園度假區相距約2公里，毗鄰聖母神樂院。截至2016年，愉景灣的居住人口約為2萬人，分別來自30多個國家，外籍居民的人囗比例比起本港其他地方為多。
發展歷史
愉景灣前身是一個僅有數戶人家居住於沿岸的未開發小山村，前香港興業持有人王永祥在六十年代投資牧牛場，名為「大興牛房」。早於1973年5月，香港興業有限公司成立，目標就是發展愉景灣計劃。早期的公司策略是在新界向原居民大量收購乙種換地權益書，藉此向政府交換在大嶼山愉景灣度假屋計劃的發展權。當時計劃將愉景灣發展成旅遊勝地，包括酒店、豪華住宅及3個高爾夫球場。1976年9月便與政府簽署正式合約，根據換地條件向政府交出660萬平方呎的新界土地權益，以換取愉景灣的6620萬平方呎的土地。後來經過多次交易，愉景灣地盤面積已經達約7000萬平方呎，為獲取政府的批給土地，香港興業須分十年繳付支付6150萬港元地價及1份不少於6億港元的建築契約，香港興業當時積極籌劃在愉景灣發展一個自給自足的渡假村，可惜不久之後，王氏陷入財政困難，令愉景灣的業權險些落入債權銀行蘇聯的莫斯科人民銀行新加坡分行手中。
當時乃冷戰的高峰期，英國政府絕不容許本港最大片私有土地之地權落入與蘇聯銀行之手。所以在1977年5月的緊急關頭，香港興業獲得英資的香港上海滙豐銀行有限公司 (The Hongkong & Shanghai Banking Corporation)、萬泰製衣有限公司（Manhattan Garments Limited）及由查濟民和中央建業公司合組的豐利有限公司 (Thornleigh Limited)出手相助，收購香港興業有限公司80%股權，再於1978年2月再購入餘下20%股權，還清所有債務，到1979年初，查濟民接管愉景灣發展計劃後，修改原有構想，違規將發展目標定為發展一個可容約25000人的市鎮，提高整項計劃的可行性，並與香港政府達成協議，斥資30億港元，建立1個環境清幽、設備完善的住宅區，供喜歡接近大自然的人長期居住，同時亦為本港其他市民及遊客提供康樂及渡假勝地，名為愉景灣，並逐步發展成一個社區。而在1979年3月開始動工，1980年初開始進行地基工程。
有別於香港其他大型的發展項目，愉景灣內的所有開發工程都屬私人建設，包括私人水塘，當年那裡既沒有道路，亦無水電，這些開發工程需要龐大資金的投入，而且風險很高，工程技術上的挑戰亦絕對不少。愉景灣的各項公共建設，甚至是政府屬下的消防局、警崗、政府資助的本地小學及民政事務總署的社區會堂等，均由政府委託發展商按各部門要求興建，落成後交付使用。政府主要是擔當審批的機關，整個發展計劃的進展是按照正式的規劃總綱進行。愉景灣第一期住宅於1980年推出，售價由31萬港元至260萬港元不等，卻在短短24小時內全部售罄，反映這類住宅深受市場人士歡迎；而第一期住宅於1982年開始入伙。第一期包括了3個屋苑，分別為碧濤、蔚陽-朝暉徑及明翠台。第一期共有高座單位504個，低座單位432個及花園洋房97間。
適逢1982年地產低潮，香港興業大幅縮減第二期的規模，該期只有一個屋苑名為---畔峰，包括5座高座大廈共313個單位及68個低座洋房單位，建築面積達40萬平方呎，於1985年中起入伙，1986年11月全面落成。
其後香港興業為減低風險，從第三期起找來新世界發展有限公司作為合作夥伴，建築費用由新世界全數負擔，香港興業則擔任工程項目經理，售樓收益為新世界65：香港興業35分帳，第三期分三個階段進行，共涉及4個屋苑---分別名為寶峰、康慧台、明蔚徑及蔚陽-海蜂徑4個屋苑，共設有882個高座單位，172個低座洋房單位及143間花園洋房，總建築面積達110萬平方呎，於1988年中至1989年落成。
在發展第四及五期時，香港興業則把發展權全盤售予新世界，作價2.54億港元，條件訂明樓價不能低於每呎650港元及香港興業可獲35%分帳，第四及五期主要為高座大廈及低座洋房，總建築面積分別為140萬平方呎及100萬平方呎。第四期分6個階段進行，而第5期則分3個階段進行，於1990年中至1996年間分多個階段落成入伙，屋苑分別命名為蘅峰、倚濤軒，碧濤軒及頤峰。
其後香港興業獨立發展第六及第七期，第六期位於碼頭旁，全部為中座住宅單位，共144個單位 ，下方設有渡假式購物商場，採用開放式設計，與原有商場連成一氣、重置巴士總站及廣場連接碼頭，於1991年落成，並命名為愉景廣場。而第七期主要為高座、低座及花園洋房，分別命名為海寧居及璧如台，其中海寧居為愉景灣引入類似南歐地中海式設計，並影響其後的8、9、11及12期的設計，而璧如台則是採用類似東方現代式風格設計的28間花園洋房，同於1994年落成。
隨着政府1989年起開展《香港機場核心計劃》包括赤鱲角新機場、鐵路及青嶼幹線等的各項基建於1997-98年間陸續落成，把大嶼山及市區連接，加上2000年起愉景灣隧道通車接通青馬大橋及機場，這樣令愉景灣與機場及市區距離進一步縮短，而發展商同時也趁機發展愉景灣北部，這樣令愉景灣的居住人數大增，增加區內負荷。
1994年初，香港興業有限公司由兩間香港上市公司對半持有，分別是查氏家族控制的香港興業國際及中信泰富有限公司。而第8及第9期於90年代陸續展開，第8期鄰近碼頭，主要為花園洋房、低座洋房及高座單位，命名為海堤居，1995年落成；愉景灣商務中心則於1998年落成，而第9期則位於第7期海寧居之上，主要是中座單位及低座洋房組成，名為海藍居, 於2000年落成。
發展商繼續開拓新的住宅用地，尤其在愉景灣北部（簡稱：愉景北）一帶，並著手興建配套基建，如通往小蠔灣的愉景灣隧道。該隧道於2000年5月27日通車，是香港首條由發展商自行興建的收費行車隧道，費用非常高昂。欣澳站是最近愉景灣之鐵路中轉站。第10期時峰，只有2座樓宇，全為高座單位，在2座中間的18樓設有一個空中花園，第10期於2000年落成。
第11及12期名為海澄湖畔一段及二段，包括高座、中座大廈、低座洋房及花園洋房，所有大廈沿海澄湖旁的山脊線排列，於2002-2003年落成。
2004年香港政府審計署發表報告，揭發愉景灣在1977年籌劃興建時，其發展商香港興業有限公司曾修改發展大綱，把原來的渡假用途改作住宅用途，政府因而少收補地價。
2009年民政事務總署愉景灣社區會堂啟用，為首座設於離島區的社區會堂 ，2011年愉景北商場啟用及2013年愉景灣酒店啟用。
而第13、14及15期，分別命名為尚堤，津堤及悅堤；尚堤及津堤分別由5幢及3幢高座組成，分別於2006及2013年入伙。而悅堤則由18幢低座洋房組成，2014年起入伙。
2016年香港興業宣佈「愉景灣提升計劃」，發展愉景灣6F區（寶峰對上）為2座18層高約450個單位的住宅項目、第10B區（蘅峰對落的稔樹灣服務區，大型垃圾處理站附近）興建2座高座、2座中座及一群花園別墅及低座洋房、擴建愉景廣場（包括冰上曲棍球場、溜冰場及商場）及愉景灣巴士總站，這4項工程預計於2026年全部落成。
第16期，命名為意堤，位於愉景灣北廣場的斜行登山電梯旁，為3座高座住宅項目，已於2019年5月開始發售。
第17期，為6間獨立大宅項目，位於愉景灣哥爾夫球會旁，其中A至E屋已於2018年8月獲發佔用許可證，F屋則於2020年獲發佔用許可證。而A至E屋已分別於2020年5月22日至6月3日期間，透過公司內部轉讓形式售出。
第18期，命名為意峰，為21座花園洋房項目，位於愉景灣水塘旁，已於2020年1月開始發售。
發展規劃
愉景灣內各區域之分佈，皆依照住宅、教育、商業及康樂各種不同用途劃分，務使各住戶能享受到最舒適、寧靜及安逸的生活。 愉景灣內每一個住宅區的建築設計，均以盡量發揮附近天然環境優點為主。住宅區主要環繞著大白灣、二白灣及稔樹灣興建。而區內除有各項管理服務外，更設有兒童遊樂場及休憩花園，供住戶享用。
花園別墅及低座洋房
一層至五層高的花園別墅及低座洋房，主要建於大白灣之濱、海澄湖沿岸、花圃園地之側及水塘、哥爾夫球場附近；同時為確保住戶私隱，每座洋房的地台，均高於附近地面之高度。低座洋房之地下單位均連花園，而樓上各住宅單位之客廳及主人房之外更設有特大露台或花槽。所有低座洋房之樓底特高，瓦面斜頂。此外並設戶外貯物室供貯放小艇、單車、哥爾夫球車及其他用具之用。
中座及高座大廈
中座及高座大廈主要位於大白灣、二白灣及稔樹灣之間山脊之上，在愉景灣道之傍，四圍遍佈植物，居高臨下，大廈設計更配合四周天然環境，並盡量爭取最多海景單位，設計上使每單位均盡量減少對望的情況出現。各單位設特大窗門，令視野廣闊，空氣流通。同時每座大廈均在梯間或走廊設置垃圾槽，遠離電梯大堂及各單位入口，以保持方便衛生。
人口
根據2011年香港人口普查結果，區內華人佔最多，達6201人；然而第二多的白人登記數達3230人，第三多的菲律賓人多達1230人，以及日本人、印尼人和印度人，其他國籍者在該區的登記數字也逾百人，總和已達逾6000人，使華人在該區的比例只達百分之50.2，僅僅多於外籍人士，相比其他分區有八至九成是華人的情況截然不同。雖然本區華人人囗比例略高於外籍人士，但按人囗普查結果顯示，英語卻是愉景灣選區的主流語言，所以區內部分服務業從業員也要懂得以初級英語溝通。