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小產權房 圖片來自epochtimes

小產權房是中國大陸一種房市俗稱用語，並沒有法律效力，也沒有任何官方承認的產權，且必定沒有房產五證。通常是指在中國農村和城市郊區原本給農民屬於「集體所有」性質的土地上被人自行建設用於非法銷售的住房，類似很多國家的違建性質，官方已經多次宣布取締，查獲者有可能被拆除或沒收。

中國共產黨特殊的歷史過程和特有的經濟體系觀點中，農村或小鄉鎮地區有大片土地或房舍是一種「集體所有」性質的產權，在這些土地上可以安置農民居住、分配農耕責任田、建立公共設施、有期的出租外包等，政府能方便任意安排任何用途，配合施政政策。

由於集體土地私蓋私售的小產權房在使用權轉讓時並未繳納土地出讓金等費用，有的分區也根本不被批准建設商品房、商業區；因此這類住房無法得到國家房管部門頒發的房產證，而只有原始鄉政府或村委會頒發的集體所有權憑證；備案在鄉政府或村委會辦公室，不屬於個人，更沒有任何個人有權分割買賣，所以也稱鄉產權房。小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，有些發放所謂房產證也不是真正合法有效的房產證，很多是私人找印刷廠偽造。

產生原因

• 目前中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一，尤其是城市邊緣區城鄉結合部的農村。
• 根據中國法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營且農民自建的住房也可以進行交易，但前提是依照政策施行細則辦理。下發規定施行面多數農村僅限於戶籍「同村」人士間的「使用權買賣」許多省市甚至有更嚴刻規定，或是全面禁止。政策法律規定中許多人片面認知有模糊不清的地方，加上多數民眾對法律細節無知，才導致了中國各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下擦邊球的空間。
• 小產權房是農民集體自發在其集體所有的建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由中國政府出面徵收農民集體土地支付的征地費用）。

性質

中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村的宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等房產五證合法手續。因此鄉產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

據媒體估計，中國小產權房總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當於全國有7000萬套小產權房。