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市区更新
图片来自uro

市区更新（urban renewal），又称都市再开发、城市改造、都市复兴、旧区改造或市区重建，在台湾简称都更，是指都市内因为早期欠缺城市规划或是建筑物日久失修，而作出全面或部份性的重新兴建或整理及修缉计划或工程。

在许多发展历史相当悠久的城市，都需要透过市区更新来解决原有市中心功能萎缩的问题。但是在实行的同时，常会有反对意见，例如老旧建物重建的钉子户。

概论

都市的发展有其生命周期，历史悠久的都市势必面临经济功能与物质功能之衰退，从而衍生出经济无效率及社会秩序等问题。透过都市更新手段可促进都市土地有计画之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。

城市经济学的解释认为，城市的土地有其地租，而地租可以分为现状土地利用下的实际地租，以及改造后最优化状态下的潜在地租。一块土地刚开发时，业主为了实现利润最大化，往往会致力于使土地的实际地租达到潜在地租的水平。但是，由于城市的发展和扩展、基础设施的完善等，土地的区位条件发生变化，潜在地租得到提升；而建筑物老化、需要修缮，使得实际地租反而下降，二者之间产生“租差理论”。当实际地租和潜在地租的租差足够大时，资本就有了获利的空间，城市空间就有可能进行。

都市更新依其目的性可分为三大面向，分别为整建、重建与维护。若依此面向针对都市地区进行更新，则可以集中公私部门间有限资源进行有效率的更新。

处理方式

1. 拆除重建：指拆除原有建筑物，重新建筑，同时进行住户安置及改进区内公共设施，通常伴随着土地使用性质或容积率的变更。
2. 整建、整治、微更新：指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施。
3. 维护：指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施、以保持其良好状况。

好处

都市进行都市更新后，可能有以下好处：

• 楼价升值。
• 在商业区或观光区，发展成景点，吸引游客。
• 改善市容（例如更新后生活垃圾集中转运，而不是再随意弃置于街头）。
• 以新版的建筑法规为依据，使用了更新的建筑材料和工艺，因此建筑的抗震能力与品质会更高。
• 改善街巷狭窄、停车困难情况（前题是都更的同时，以建蔽率缩减的方式，进行道路拓宽、设置人行道和地下停车场）。
• 改善居住环境（例如改造排水管网、新建公共服务配套设施）。
• 容积率奖励、相关税负的减免（地价税、房屋税、土地增值税、契税）。

争议

• 尽管政府多宣传市区更新可以为社会带来好处，但实际上政府著眼的是市区重建带来都市贫民区的迁移、地价提高带来物业税的增加、以及都市因为新建筑活动带来就业与经济活动增加所衍生出来的经济与政治效益。
• 对于社区居民而言，市区更新的结果是可能破坏当区本土文化以及既有的社会网络，使得原有的社区文化以及生活面临瓦解。
• 更新后的社区地价提高、租金上涨，导致士绅化，许多不愿转换居住环境，但是因为收入低而无力继续留在原地居住的民众，不得不外迁至郊区。
• 原业主的土地持份缩水，因为经由建商主导的都更，会盖更高的楼层，并将其中的约50%以上划归建商利益，导致有更多的房屋被卖出。
• 为了使更新有利可图，都市更新往往会对发展商进行容积率奖励，导致都更后的建筑物更高，影响到周围原有居民的日照权。
• 一些更新个案只增加了住宅单位数，但是没有相应改善交通、教育、医疗等公共服务的供给，导致城区原有基础设施压力增大（例如交通拥堵恶化、学位紧张）。
• 土地批租及土地财政制度下，为了使开发商在更新项目中盈利而提高容积率，对单个项目而言可能是成立的，但是若在城市内大面积铺开，会导致城市更新向市场大量投放新房。这些新房会挤占新楼盘的市场，进而弱化政府从土地拍卖中获益的能力，反而要在城区为这些新增的单位提供更多公共服务，恶化政府的财政状况。
• 一些不愿意进行都更的原住户可能在“少数服从多数”的规则下被强拆民宅。
• 部分业主因更新前透过违章建筑增加许多建筑面积，并要求更新后对这些面积也进行补偿，以及有部分钉子户漫天要价，因而产生了不合理的财富再分配，甚至导致许多都市更新案因为这些业主的贪婪而流产。