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小产权房 图片来自epochtimes

小产权房是中国大陆一种房市俗称用语，并没有法律效力，也没有任何官方承认的产权，且必定没有房产五证。通常是指在中国农村和城市郊区原本给农民属于“集体所有”性质的土地上被人自行建设用于非法销售的住房，类似很多国家的违建性质，官方已经多次宣布取缔，查获者有可能被拆除或没收。

中国共产党特殊的历史过程和特有的经济体系观点中，农村或小乡镇地区有大片土地或房舍是一种“集体所有”性质的产权，在这些土地上可以安置农民居住、分配农耕责任田、建立公共设施、有期的出租外包等，政府能方便任意安排任何用途，配合施政政策。

由于集体土地私盖私售的小产权房在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，有的分区也根本不被批准建设商品房、商业区；因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的房产证，而只有原始乡政府或村委会颁发的集体所有权凭证；备案在乡政府或村委会办公室，不属于个人，更没有任何个人有权分割买卖，所以也称乡产权房。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，有些发放所谓房产证也不是真正合法有效的房产证，很多是私人找印刷厂伪造。

产生原因

• 目前中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一，尤其是城市边缘区城乡结合部的农村。
• 根据中国法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营且农民自建的住房也可以进行交易，但前提是依照政策施行细则办理。下发规定施行面多数农村仅限于户籍“同村”人士间的“使用权买卖”许多省市甚至有更严刻规定，或是全面禁止。政策法律规定中许多人片面认知有模糊不清的地方，加上多数民众对法律细节无知，才导致了中国各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下擦边球的空间。
• 小产权房是农民集体自发在其集体所有的建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由中国政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）。

性质

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村的宅基地属集体所有，村民对宅基地只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等房产五证合法手续。因此乡产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

据媒体估计，中国小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房。