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建設用地 圖片來自搜狐網

建設用地land for construction 建設用地，是指建造建築物、構築物的土地，是城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅遊用地，軍事用地等，付出一定投資（土地開發建設費用），通過工程手段，為各項建設提供的土地。是利用土地的承載能力或建築空間，不以取得生物產品為主要目的的用地。

2021年8月26日上午，自然資源部召開新聞發布會，公布第三次全國國土調查主要數據成果。數據顯示，我國建設用地6.13億畝。

占用程序

為實施城市規劃在城市建設範圍內占用土地的一般程序為：

①市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案，分批逐級上報有批准權的人民政府。

②有批准權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批准權的人民政府批准。

③農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案經批准後，由市、縣人民政府組織實施，按具體項目分別供地。

用地管理

建設用地管理制度包括建設用地的管理、定額、審批、和許可等幾方面的規定。政府職能部門運用行政的、法律的、經濟的和技術的綜合手段，來配置協調各部門、各單位、各用地單元的用地關係，保證一要吃飯，二要建設的基本需要，嚴格控制農業用地向非農業用地轉變而採取的各項管理措施，是土地管理工作中的重要組成部分。

其中建設用地管理的主要工作是：

①研究編制各類建設用地的中長期用地規劃和年度用地計劃指標，並監督實施；

②依法辦理土地的徵用、劃撥，城鎮國有土地的出讓工作和土地使用權轉讓的監督管理；

③清查處理違法用地和違章用地；

④制定、完善建設用地管理的法律、法規和各類規章制度；

⑤組織制定國家建設項目和鄉鎮用地定額指標的編制和實施。建設用地的審批權限一般由縣級以上人民政府的土地管理部門來執行。

用地分類

建設用地一般分為居住用地、公共設施用地、工業用地、商服用地、物流倉儲用地、交通設施用地、市政公用設施用地、道路廣場用地、綠地、特殊用地。

建設用地按其使用土地性質的不同，可分為農業建設用地和非農業建設用地；按其土地權屬、建設內容不同，又分為國家建設用地、鄉（鎮）建設用地、外商投資企業用地和其他建設用地；按其工程投資和用地規模不同，還分為大型建設項目用地、中型建設項目用地和小型建設項目用地。

中國的建設用地供應，分為存量和增量兩部分。增量部分，主要通過農地轉為建設用地的供應，即所謂「一級市場」；存量部分即通過現有土地使用者之間的交易的供應，即所謂「二級市場」。

存量土地實際被現有土地使用者控制。

容積率管理

建設用地容積率管理辦法

第一條為進一步規範建設用地容積率的管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》等法律法規，制定本辦法。

第二條在城市、鎮規劃區內以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條容積率是指一定地塊內，總建築面積與建築用地面積的比值。

容積率計算規則由省（自治區）、市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據國家有關標準規範確定。

第四條以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。

以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

第五條任何單位和個人都應當遵守經依法批准的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。

第六條在國有土地使用權劃撥或出讓前需調整控制性詳細規劃確定的容積率的，應當遵照《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》第二十條的規定執行。

第七條國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：

（一）因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的；

（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

（三）國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第八條國有土地使用權劃撥或出讓後，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向控制性詳細規劃組織編制機關提出書面申請並說明變更理由；

（二）控制性詳細規劃組織編制機關應就是否需要收回國有土地使用權徵求有關部門意見，並組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規劃組織編制機關應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式徵求規劃地段內利害關係人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規劃組織編制機關提出修改或不修改控制性詳細規劃的建議，向原審批機關專題報告，並附有關部門意見及論證、公示等情況。經原審批機關同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改後的控制性詳細規劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批准。報批材料中應當附具規劃地段內利害關係人意見及處理結果；

（六）經城市、縣人民政府批准後，城鄉規劃主管部門方可辦理後續的規劃審批，並及時將變更後的容積率抄告土地主管部門。

第九條國有土地使用權劃撥或出讓後，擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向城市、縣城鄉規劃主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由並附擬調整方案，調整方案應表明調整前後的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建築空間環境、與周圍用地和建築的關係、交通影響評價等內容；

（二）城鄉規劃主管部門應就是否需要收回國有土地使用權徵求有關部門意見，並組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證；

專家論證應根據項目情況確定專家的專業構成和數量，從建立的專家庫中隨機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的單位或個人有利害關係的，應當迴避；

（三）城鄉規劃主管部門應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式徵求規劃地段內利害關係人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；

（四）城鄉規劃主管部門依法提出修改或不修改建議並附有關部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批准；

（五）經城市、縣人民政府批准後，城鄉規劃主管部門方可辦理後續的規劃審批，並及時將變更後的容積率抄告土地主管部門。

第十條城市、縣城鄉規劃主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。在論證後，應將參與論證的專家名單公開。

第十一條城鄉規劃主管部門在對建設項目實施規劃管理，必須嚴格遵守經批准的控制性詳細規劃確定的容積率。

對同一建設項目，在給出規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中，城鄉規劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規劃確定的容積率，且前後一致，並將各環節的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對於分期開發的建設項目，各期建設工程規劃許可確定的建築面積的總和，應該符合規劃條件、建設用地規劃許可證確定的容積率要求。

第十二條縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

第十三條因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據土地閒置處置有關規定執行。

第十四條建設單位或個人違反本辦法規定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。

第十五條違反本辦法規定進行容積率調整或違反公開公示規定的，對相關責任人員依法給予處分。

第十六條本辦法自2012年3月1日起施行。

使用權

1．建設用地使用權是建設用地使用權人依法對國家或集體所有的土地享有占有、使用和收益的權利。2、取得方式：建設用地取得可以採取出讓、租賃或劃撥方式。

用地特點

(1)建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不是直接利用土壤，與土壤肥力沒有關係。

(2)可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。

(3)土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。

(4)區域選擇性強，在地域上選擇性很強。

利用現狀

2021年8月26日上午，自然資源部召開新聞發布會，公布第三次全國國土調查主要數據成果。三調全面查清了我國國土利用狀況，建立了覆蓋國家、省、地、縣四級的國土調查數據庫。

2021年「三調」結果顯示，全國建設用地總量6.13億畝，較「二調」時增加1.28億畝，增幅26.5%，同期國內生產總值增長109.4%，常住人口城鎮化率從48.34%提高到62.71%，建設用地的增加與經濟社會發展的用地需求總體相適應。但從「三調」數據看，城鎮建設用地總規模達到1.55億畝，節約集約程度不夠問題依然突出，一些地方存在大量低效和閒置土地。全國村莊用地規模達3.29億畝，總量較大，布局不盡合理。城鄉建設用地盤活利用具有較大潛力。

相關手續

這裡以江西省上栗縣為例，展示辦理《建設用地許可證》的相關手續和注意事項。

辦事依據

1．《中華人民共和國土地管理法》

2．《中華人民共和國土地管理法實施條例》

3．《山東實施<中華人民共和國土地管理法>的辦法》

適應範圍

國家建設用地、集體建設用地、臨時用地。

辦事條件

1．符合上栗縣土地利用總體規劃和土地利用年度計劃。

2．符合城市建設規劃和集鎮建設規劃。

3．資料齊全，手續齊備。

四、辦事所需要的手續、材料及相關文件

（一）報省審批的單獨選址建設項目用地報批材料

1．縣、市級人民政府建設用地請示文件；

2．建設用地申請表；

3．市級國土資源行政主管部門審查意見；

4．建設用地項目「一書四方案」（呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案、供地方案）；

5．建設用地項目預審意見；

6．可行性研究報告批覆文件或其它立項批准文件；

7．初步設計批准文件或其它立項批准文件；

8．有關部門意見（涉及地質、環保、規劃、水利、林業、消防、公路等）；

9．以有償方式供地的，提供：

（1）出讓合同；

（2）土地評估報告；

10．建設用地規劃批准文件；

11．企業營業執照和外貿部門頒布的《批准證書》；

12．若有收回國有土地使用權的，應提供處置情況說明；

13．徵用土地協議書或征地公告；

14．建設用地勘測定界報告和勘測定界圖；

15．1：10000分幅的土地利用現狀圖；

16．建設項目總平面圖或線型工程平面圖；

17．補充耕地協議書和補充耕地位置圖或開墾耕地驗收報告。

18．征地地形圖

（二）農村村民宅基地報批審查程序

村民建房報告 ↓ 村民小組討論通過 ↓ 村委會審查意見 ↓ 鄉鎮人民政府審查意見 ↓ 縣級國土資源行政主管部門審批意見 ↓ 縣級人民政府批准意見 ↓ 市級國土資源行政主管部門農地轉用並備案

收費標準

（一）報省審批建設用地項目收費標準：

1．新增建設用地有償使用費：8元/平方米

2．防洪保安基金：1000元/畝

3．征地管理費：征地總費用的4%

4．出讓金業務費：基準地價×用地面積×1%

5．耕地開墾費：年產值（1500元）（三年年平均產值）×9倍=13500元/畝

（二）為認真貫徹落實省委、省政府致全省農民朋友第二封公開信精神，鞏固農村稅費改革成果，切實減輕農民負擔，根據栗府字[2002]72號文件精神，上栗縣農民自用房占用耕地建房收費標準如下：

1．耕地開墾費：水田25元/平方米，旱地9元/平方米

2．耕地占用稅：2.75元/平方米

（三）土地證工本費：10元

辦事程序

資料收齊受理→經辦人員實地踏勘→用地預審→徵求相關部門意見→局務會審核→縣人民政府審批→經辦人員核發證件辦事時限7個工作日