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土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。
土地使用權是外延比較大的概念，這裡的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
土地使用權屬於無形資產。土地使用權被計入無形資產的，例如建造自用的辦公室、辦公樓，就會作為無形資產核算。在辦公樓建造期間的攤銷會計入在建工程成本，建成後就計入當期損益。
根據我國的《無形資產會計準則》，定義可辨認的無形資產包括專利權、非專利的技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。而不可辨認的無形資產指的是商譽。這裡的土地使用權很顯然是作為“一種權利”而被列示為無形資產中的。[1]
土地使用權是屬於什麼資產
土地使用權屬於無形資產。土地使用權被計入無形資產的，例如建造自用的辦公室、辦公樓，就會作為無形資產核算。在辦公樓建造期間的攤銷會計入在建工程成本，建成後就計入當期損益。
根據我國的《無形資產會計準則》，定義可辨認的無形資產包括專利權、非專利的技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。而不可辨認的無形資產指的是商譽。這裡的土地使用權很顯然是作為“一種權利”而被列示為無形資產中的。
1、招標出讓方式。指的是在法規規定的期限內，由符合相關條件的單位或個人，通過書面投標的形式，競投某地段土地的使用權。招標人要根據一定的要求，擇優來確定土地使用者的出讓方式。之中方式適用於開發性用地或者對技術有高要求的建設用地。
2、拍賣出讓方式。這種方式又稱“競投”，指的是土地所有者的代表在指定的時間和規定的地點內，組織符合相應條件的土地使用權有意受讓人到場，對所出讓使用權的土地公開叫價競投，同時會按照“價高者得”的原則來確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。
3、掛牌出讓方式。指的是出讓人發布掛牌公告，按照公告的規定期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布。還要接受競買人的報價申請重新更新掛牌的價格，根據掛牌期限截止時的出價最終結果來確定土地使用者的行為。
4、協議出讓方式。指的是土地的出讓方與受讓方通過協商方式有償的出讓土地使用權的方式。這種方式一般會多用於工業以及政府因為調整經濟結構而給予優惠政策的項目中。[2]
確認
土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時，利害關係人請求有關權力機關確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關係人行使，利害關係人不一定是土地使用權人，在土地使用權的歸屬不清或發生爭議時，利害關係人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關係的自然人、法人和其他組織，他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。土地使用權確認是土地使用權保護的前提，只有通過確認土地使用權，才能明確土地使用權的歸屬，只有在土地使用權歸屬明確的情形下，土地使用權受到侵害或妨害，土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權，以土地使用權方法進行保護，也可以行使債權請求權，以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發生歸屬爭議的情況下，首先應通過土地使用權確認，明確土地使用權歸屬之後，才能確定誰是真正的土地使用權人，才能確定請求權行使的主體。 土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院行政機關擁有行政裁決權，對有關土地權屬等爭議，依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的，申請行政複議，提起行政訴訟，人民法院行使司法審查。
土地使用權的確認包括兩方面的內容：一是對土地使用權歸屬的確認，二是對土地使用權內容的確認。 確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體，即確認對特定的土地享有直接占有和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權，都是以土地使用權歸屬確定為前提，如若權利歸屬不清，行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據。
用權出資
根據《中華人民共和國公司法》第27條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。 土地使用權作為非貨幣財產作價出資必須經過評估，評估需要如下文件： 1、提供專土地使用權證，房地產證，土地平面位置圖，與無形資產出資有關的轉讓合同，交接證明等。 2、填寫無形資產出資驗證清單。要求填寫的名稱，有效狀況，作價等內容符合合同，協議，章程，由企業簽名或驗收簽章，獲得各投資者認同，並在清單上簽名。 3、無形資產應辦理過戶手續（知識產權辦理產權轉讓登記手續；非專利技術簽定技術轉讓合同；土地使用權辦理變更土地登記手續）但在驗資時尚未辦妥的，填寫出資財產移交表，由擬設立企業及其出資者簽署，並承諾在規定期限內辦妥有關財產權轉移手續；交付方式，交付地點合同，協議，章程中有規定的，應與合同，協議，章程相符：「接收方簽章」欄，由全體股東簽字蓋章。 4、資產評估機構出具的評估目的，評估範圍與對象，評估基準日，評估假設等有關限定條件滿足驗資要求的評估報告和出資各方對評估資產價值的確認文件。 5、一般無形資產出資最高可達企業註冊資本的70%。 6、以劃撥土地使用權出資的，提供經市、縣人民政府土地管理部門辦理的土地使用權出讓手續。
變更程序
提前收回土地使用權，是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下，終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定，提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，並由有關人民政府土地行政主管部門報經原審批機關批准。 （1）為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設，需要使用土地的，可以將土地使用權收回。 （2）為實施城市規划進行舊城區改建，需要調整使用土地的，隨着城市建設的加快，新的城市規劃的實施，需要對舊城區進行大規模的改造，需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用，為配合舊城區改建，國家要調整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。 （3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的。 （4）因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。 （5）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
使用期
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者依該合同取得的土地使用權即終止。由於土地使用權是一種有期限的他物權，土地所有者出讓土地使用權的結果並不導致所有權的喪失。因而，使用期屆限滿，土地使用者理應將土地使用權返還給土地所有者，這是土地國家所有權的最終體現，也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權人和土地使用者利益，《城市房地產管理法》第21條從以下兩個方面對土地使用權期限屆滿的法律後果作了規定： 續期
使用權登記
（1）續期申請的提出 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。 （2）續期申請的審批 土地使用者提出續期申請後，土地管理部門應在合理期限內，儘快作出答覆，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批准。 （3）續期的性質 土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在於，對於土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批准，但對於土地使用權出讓申請，出讓人並無此等義務。
收回
使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的收回《城市房地產管理法》第21條第2款規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期，以及根據社會公共利益的需要，國家未批准其續期申請，土地使用權由國家無償收
國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡於土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金後，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償的，不應附加任何條件。 （2）國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建築物、其他附着物所有權。