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估價假設是中國的一個科技名詞。

目前，世界上只有兩種文字，一種是方塊文字，如漢字、日文和韓文，還有歷史上曾經出現過的西夏文、契丹文，喃字等；另外一種是字母文字，主要包括拉丁字母文字、阿拉伯字母文字、粟特字母文字等。

名詞解釋

估價假設（appraisal assumptions）是針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據不足假設。

估價假設的主要內容

估價假設必須是針對估價對象狀況等估價前提所做的必要的、合理的、有依據的假定。註冊房地產估價師和房地產估價機構不得為了高估或低估、規避應盡的審慎檢查資料、盡職調查情況等勤勉盡責估價義務而濫用估價假設。

估價假設主要有以下方面：一是一般假設，是指估價項目通常有的、常見的估價假設，包括對估價所依據的估價委託人提供的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑑定、檢測的情況下，對其安全的合理假定。二是未定事項假設，是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。三是背離事實假設，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋徵收評估中，評估被徵收房屋的價值不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。在房地產司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產上原有的擔保物權、其他優先受償權及查封因素，因為原有的擔保物權及其他優先受償權因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。四是不相一致假設，是指在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或房屋權屬證明、土地權屬證明等權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據的用途或權利人、名稱等的合理假定。五是依據不足假設，是指在估價委託人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及註冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明以及對相應的估價對象狀況的合理假定。例如，估價時一般應查看估價對象的權屬證明原件，但在估價委託人不是估價對象權利人且不能提供估價對象權屬證明原件的情況下，註冊房地產估價師雖然進行了盡職調查，但也難以取得估價對象的權屬證明，此時對缺少估價對象權屬證明的說明以及對估價對象權屬狀況的合理假定。再如，因徵收、司法拍賣等強制取得或強制轉讓房地產，房地產占有人拒絕註冊房地產估價師進入估價對象內部進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密，註冊房地產估價師不得進入其內部進行實地查勘的，對不掌握估價對象內部狀況的說明以及對估價對象內部狀況的合理假定。

估價假設的主要類別

（一）估價一般假設

1.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓。

2.估價委託人提供了估價對象的《中華人民共和國不動產權證書》《國有土地使用證》及測繪成果報告等複印件，我們對委託人提供的材料上記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委託人提供的資料合法、真實、準確、完整。

3.市場供應關係、市場結構保持穩定、未發生重大變化或實質性改變。

4.註冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在隱患且無相關的專業機構進行鑑定、監測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

5.估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自願的交易市場，即能滿足以下條件：

（1）自願銷售的賣方及自願購買的買方；

（2）交易雙方無任何利害關係，交易的目的是追求各自利益的最大化；

（3）交易雙方了解交易對象、知曉市場行情；

（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；

（5）不存在特殊買者的附加出價。

6.假定人民法院拍賣（或者變賣）財產之日的評估對象狀況和房地產市場狀況與實地查勘完成之日的狀況相同。

7.法院未書面明確估價對象交易稅費負擔方式，本次估價對象交易稅費按照法律法規規定，轉讓人和買受人各自負擔；

8.法院未明確估價對象存在租賃權、用益物權及占有使用情況，經房地產估價機構工作人員與相關各方共同勘查現場，未發現五個廠區存在租賃權。

9.法院未明確估價對象存在欠繳稅金及相關費用情況，假定估價對象不存在欠繳稅金及相關費用。

10.如估價對象被迫轉讓及處置後被執行人不自願配合交付，則可能會考慮包括但不限於以下等因素：其他從房屋變賣價款中扣除的相關費用。

（二）未定事項假設

1.我們未獲得該物業付清地價款及工程款項證明的相關資料，在估價該物業權益時，假設原權利人已經付清地價款、市政配套費及工程款項。

（三）背離事實假設

1.估價結果沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關係變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響。當上述條件發生變化時，估價結果一般亦會發生變化。

2.估價結果未考慮估價對象及其所有權人已承擔的其他債務對其價值的影響。

3.本次涉執房地產處置司法評估未考慮評估對象被查封以及原有的擔保物權和其他優先受償權情況。本次評估視為沒有查封、未設立擔保物權及其他優先受償權的財產進行評估。

（四）不相一致假設

本次估價不存在不相一致假設。

（五）依據不足假設

本次估價不存在依據不足假設。

估價假設的使用方向及撰寫概要

（一）一般性假設

主要包含房地產市場及交易條件通用假設和估價項目常用假設，使用方向及撰寫概要如下：

1.【對權屬證書審慎檢查但未核實】估價委託人提供了估價對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，我們未向政府有關部門進行核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委託人提供的資料合法、真實、準確、完整。

2.【對房屋安全、環境污染關注但無鑑定、檢測】註冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑑定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

3.【對房屋建築面積未進行專業測量但予以關注】註冊房地產估價師未對房屋建築面積進行專業測量，經現場查勘觀察，估價對象房屋建築面積與《房屋所有權證》記載建築面積大體相當。

4.【對房地產市場的假設】估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自願的交易市場，即能滿足以下條件：

（1）交易雙方自願地進行交易；

（2）交易雙方處於利己動機進行交易；

（3）交易雙方精明、謹慎行事，並了解交易對象、知曉市場行情；

（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；

（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價;

5.【估價對象為整個房地產中的一部分】估價對象應享有公共部位的通行權及水電等共用設施的使用權。

（二）特殊類假設

主要包括未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、依據不足假設等，使用方向及撰寫概要如下：

1.【未定事項假設】應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定，例如：

（1）【《房屋所有權證》未記載房屋建成年份】估價對象《房屋所有權證》未記載估價對象房屋的建成年份，經註冊房地產估價師實地調查，房屋建成年份為****年，本次估價房屋建成年份以實際調查為準。

（2）【《房屋所有權證》未記載房屋合法用途】估價對象《房屋所有權證》未記載估價對象的合法用途，經註冊房地產估價師實地查勘，估價對象為**用房，本次估價設定房屋合法用途為**。

（3）【未提供容積率】根據估價委託人提供的資料，均未記載估價對象的容積率，本次估價採用的容積率以估價對象實際容積率為準。

2.【背離事實假設】應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如：

（1）【房地產抵押估價報告價值時點與完成實地查勘日不一致】本次估價價值時點為**年**月**日，完成實地查勘日期為**年**月**日，價值時點與完成實地查勘日期不一致，本次估價假定價值時點房地產狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。

（2）【被徵收房屋已租賃、抵押、查封】本次對徵收房屋的價值進行評估，不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（3）【被徵收房屋區位、實物狀況遭破壞需要進行徵收估價】在價值時點，被徵收房屋的周邊環境、實物狀況已遭到破壞，影響了估價對象的正常使用，根據估價目的，本次估價不考慮被徵收房屋的周邊環境、實物狀況受到破壞的影響。

（4）【房地產司法拍賣估價】在價值時點，估價對象已被人民法院查封（或存在擔保物權、其他優先受償款），本次估價不考慮估價對象已被查封因素的影響。

3.【不相一致假設】應說明在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或房屋權屬證明、土地權屬證明等資料的權利人之間不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據的用途或權利人、名稱等的合理假定。

例如：【證載用途不一致】估價對象《國有土地使用證》證載土地用途為工業，《房屋所有權證》證載房屋用途為工業、住宅及辦公。經註冊房地產估價師實地查勘，估價對象房屋實際作為生產車間及職工宿舍、生產辦公用房，均為工業生產用途，本次評估估價對象用途以《國有土地使用證》證載工業用途為準。

4.【依據不足假設】應說明在估價委託人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及註冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明及對相應的估價對象狀況的合理假定。例如：

（1）【不能提供權屬證明原件】

（2）【不能進入估價對象內部查勘】