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搖號買房

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中文名 搖號買房 性 質 網絡流行語

搖號買房 是指開發商先公布要銷售的樓宇，在特定的時間段內，發放固定數量的VIP選房卡，在指定時間到指定地點進行公開搖號選房。2017年5月4日，上海市住建委下發通知，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售。

概述

搖號買房是指開發商先公布要銷售的樓宇，在特定的時間段內，發放固定數量的VIP選房卡，在指定時間到指定地點進行公開搖號選房。

銷售的房源及價格表公示，由有聲望的人士用電腦搖取第一位購房人，第一位購房人先用電腦搖取第二位購房人，之後第一位購房人選房並親自在公示的0房源價格表上銷控房源。這種辦法一般是經濟適用房房源分配。

實施城市

2018年3月份宣布「搖號購房」的武漢、杭州、西安等城市，開始推出搖號項目。梳理髮現，截至3月，已經有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等7座一二線熱點城市陸續公布「搖號購房」通知。

據中原地產首席分析師張大偉2018年5月表示，目前，在全國範圍內，有8個城市發了房源統一搖號的政策，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市，全部或者部分房源需要搖號出讓。

2018年13日，福建省會福州出台《關於福州市五城區商品住宅項目公證搖號銷售實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，稱即日起，福州市所轄鼓樓、台江、倉山、晉安、馬尾等五城區的三類商品住宅項目，按照「首套剛需優先」原則，實行公證搖號方式公開銷售。

2018年7月10日，福建寧德出台《關於進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見》，規定要對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售。

至此，福建已有泉州、莆田、寧德、福州四城開啟「搖號買房」模式。據媒體公開報道，2018年7月9日，廈門市新出台的《關於進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》也提出，將「根據市場供需情況，適時推行新開樓盤商品住房公證搖號、公開銷售工作，維護社會公平。」

實施原因

西南財經大學經濟學院副教授劉璐分析認為，這些實行「搖號購房」的城市都是人口淨流入城市，且當地新房市場都出現了結構性的供不應求局面，特別是熱門區域。

「購房搖號」是部分城市在房地產市場過熱情況下為了公平分配而採取的無奈之舉，也是一些城市針對樓市新問題而做出的精準調控。相關城市持續完善對商品房供應的管理，防止樓市出現大起大落的努力應予肯定，但樓市不時涌動的暗流也提醒有關部門，必須加快步伐，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制。只有綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，全面落實「房住不炒」原則，才能使樓市獲得健康發展的保證，使廣大居民獲得「各安其居」的保障。

實施意義

從本質上看，「購房搖號」是對樓市限價政策的升級。自「房子是用來住的、不是用來炒的」房地產定位提出以來，地方政府逐漸擔負起樓市調控的主體責任。各地在因城施策、不斷完善調控政策的過程中，樓市限價成為被普遍採用的調控手段。這對抑制熱點城市房價過快上漲發揮了直接且重要的作用，對投資、投機性需求起到了遏制作用，有利於形成比較穩定的市場預期。

「購房搖號」可以彌補舊版樓市限價政策的不足，打破了樓市既有的「歧視鏈」，一定程度上緩解了剛需購房者買不到新房的尷尬。同時，較早實行新規的一些城市目前取得的效果顯示，購房搖號政策有望成為現階段熱點城市的樓市穩定器。在「限價+搖號」雙重政策作用下，相關城市的新房已呈現「量縮價穩」態勢，購房者的焦慮心態大大緩解，開發商向購房者收取「茶水費」、違規搭售等亂象也幾乎絕跡。

地方政策

上海

2017年5月4日，上海市住建委已下發《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價。《通知》強調，房地產開發企業、代理銷售企業、房地產經紀機構、相關管理機構工作人員不得以各種方式炒賣房號，開發企業員工自購本企業開發的商品住房的應當予以申報，購房名單納入區房管部門全程監管。《通知》同時明確對涉嫌違規的房地產企業，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發企業資質，並列入行業信用管理「黑名單」。涉嫌違法犯罪的，移交司法機關處理。

陝西

為保障商品房銷售公開、公平、公正，2018年7月，陝西省公證協會制定並出台了《陝西省公證機構辦理商品住房銷售搖號公證實施細則》。所有公證機構辦理的西安市限售範圍內的擬對外銷售(包含預售和現售)商品住房銷售搖號公證，均適用該細則。

公證機構要審查樓盤是否「五證」齊全

商品住房銷售搖號公證的申請人應為已取得《商品房預售許可證》或現房銷售備案手續的房地產開發企業。

公證機構收到申請人的申請後，應當審查申請人的主體資格是否符合《公證法》等的要求;申請人擬進行銷售樓盤的五證是否齊全;銷售公告是否具體、詳實、可行;申請人是否已按要求對銷售公告進行了公示。

公證機構應當至少指派4名公證人員辦理商品住房銷售搖號公證，其中至少要有1名公證員。

受理搖號申請要公示

商品住房銷售搖號公證可以採取傳統搖號方式、電腦搖號方式以及傳統搖號加電腦搖號的方式進行。

公證機構受理申請人的商品住房銷售搖號公證申請後，應當通過本機構網站或其他第三方網站對申請人已經房地產管理部門審核通過的意向登記購房人名單、搖號方案等進行公示，公示時間不得少於3日。

公證機構辦理商品住房銷售搖號公證，可以邀請人大代表、政協委員、紀檢監察人員、房地產管理部門代表、新聞媒體代表、房地產公司代表、意向購房人代表(3-5人)等作為監督人員前往搖號現場進行監督。

搖號活動全過程進行錄像

搖號活動必須在公證機構的辦公場所或公證機構指定的場所進行，主持人應當由公證機構指派。公證機構應當安排專人對搖號活動全過程進行錄像。

採用電腦搖號方式的，應當現場隨機選擇封存的電腦和搖號軟件光盤(A盤、B盤)，並現場裝入搖號軟件，搖號專用電腦不得接入互聯網。

搖號活動結束後，對搖號活動所使用的器具、電腦、搖號軟件、保存在搖號電腦中的數據應當一併封存，至搖號結果公示無異議後方能啟封。搖號使用的軟件光盤和刻錄的錄像視聽資料應當隨卷宗存檔。

搖號有異議可推遲選房時間

搖號活動結束後，公證機構應要求申請人將搖號結果在銷售現場、自有網站和房地產管理部門網站進行公示。公證機構也應當對搖號結果在自有網站或其他第三方網站進行公示。公示時間不得少於3日。

公示期內，如登記購房人(包含意向登記購房人及經房地產管理部門核驗後具備購房資格的登記購房人)、監督人員提出異議且不能及時解決的，公證機構應推遲選房活動時間，待異議解決後方可繼續進行，解決異議時間不計入辦理公證時間。搖號結果公示後無異議的，公證機構應在搖號活動結束後5日內出具公證書。

發現有弄虛作假的可向公安部門報案

選房人選中房屋後，公證人員應當對選房人的信息及其選中房屋的基本情況進行記錄並監督申請人同步記錄，待選房活動結束後，公證人員應當製作工作記錄。公證人員認為選房活動符合已公示的選房規則及相關規定的，應當現場宣讀公證詞。公證人員應當監督申請人在選房結果文件上簽名、蓋章，並予以公示，公示時間不得少於3日。選房過程應當全程錄像，可以進行網絡直播。

公證人員如發現當事人在搖號、選房過程中弄虛作假、徇私舞弊或有其他違法、違規行為的，應當立即終止公證，並向房地產管理部門通報或根據情況向公安部門報案。

搖號異同

自2017年5月上海、南京出台新房銷售搖號政策後，長沙、成都等城市也在2017年內陸續出台搖號政策。2018年3月以來，實施搖號政策的城市不斷擴容，武漢、西安和杭州等城市也相繼發布了搖號新政。

目前實施新政的7個城市，搖號政策各有異同。梳理髮現，其共同點在於均強調一次性申報所有房源，或一次性售出所有準售房源；都強調搖號購房過程的公平和公正，均提出由公證機構在搖號過程中進行指導。上海等地還特別明確項目代銷企業以及房地產經紀機構員工等不得入圍。

但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售範圍方面，上海和成都規定，「所有新建商品住宅項目」均採用搖號。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數量大於可供房源數量的項目。如杭州規定，意向客戶登記數少於推出房源數的，不需要公證搖號售房；武漢的搖號政策則非硬性規定，只建議「意向購房人數多於項目准售房源的，宜採取公證搖號方式公開銷售。」

值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源比例。如杭州規定，對「無房家庭」給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規定，在預售備案均價低於18000元/平方米的新建商品住房項目中，低於120平方米的准售房源，採取公證搖號方式隨機選取不少於40%的比例納入無房家庭優先選房範圍；長沙則規定，「限房價、競地價」的商品住房項目和新建商品住房項目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體。

專家評論

自2016年「9.30」以來，中國超55個城市發布了各種相關房地產調控政策160餘次，樓市調控層層加碼後進入限購、限貸、限價、限售的「四限時代」。而2017年5月4日，上海出台新樓盤需公證搖號方式銷售的措施，在分析人士看來，或有其他城市跟進，樓市銷售監管上預計有更多措施出台。

搖號買房搖號買房

易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海出台類似政策，很大程度上說明限購下市場相對趨於穩定，但銷售環節還存很多打擦邊球做法。過去開發商售樓處採取搖號等做法，貓膩太多。在當前住宅供應量沒有明顯上升情況下，通過公證方式來搖號，充分體現了公平公正性，最大化保護購房者權益。對於房源相對不足的城市，如何獲得購買權很關鍵。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，導致一種新的購房成本增加。上海的做法，預計後續其他城市可能會跟進。因為類似房屋交易中的拍賣，只適用司法拍賣房，房地產市場一房一價的限定，使得搖號是最直接有效的管制措施。

中原地產首席分析師張大偉表示，公證為了避免限價下開發商定向銷售，有利於保障普通人購房，代理或者中介不准買自己服務的項目，避免一些暗箱操作。

謝逸楓表示，上海公證搖號買房的政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應不平衡。一定程度上可以暫時性起到控制供需關係矛盾惡化，防止出現瘋狂搶房或者深夜排隊買房，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象。

從政策影響看，張大偉稱，上海這一規定是其他調控政策的補充，直接影響不大、後續應該還有其他調控政策。嚴躍進也認為，後續對於上海房地產市場的管控預計還會趨嚴，尤其是銷售過程中類似一房多賣、一房多價、私下亂收費等做法的管制。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓介紹，搖號選房、買房是一項中國房地產市場潛規則，房企採取這樣的銷售方式，目的是通過房源銷控，製造出房源緊缺、銷售火爆的慣用營銷策略的伎倆，達到房價上漲的利潤最大化目的。南京在3月份就有搖號買房政策不明確成文的規定，眼下南京河西、江北等板塊的熱銷樓盤都基本採取這樣的銷售方式。他預計短期之內，北京、廣州、深圳、杭州等一線、熱點二線城市極有可能會跟進實施搖號買房的政策。

指導案例

各省、自治區、直轄市司法廳（局），新疆生產建設兵團司法局：

經研究，現將商品住房選房順序搖號現場監督公證等2件案例（指導案例7—8號），作為第3批公證指導案例發布，供各公證機構辦理公證業務時參照。

司法部辦公廳

2018年6月25日

公證指導案例7號

商品住房選房順序搖號現場監督公證

關鍵詞

商品住房銷售 選房順序搖號 現場監督公證

案情概況

2017年5月，南京市某房地產公司星暉花園項目商品住房銷售的申購人數大於房源數。為保障銷售活動公平公開透明，5月29日上午，該房地產公司向江蘇省南京市某公證處申請辦理商品住房選房順序搖號現場監督公證，希望採用電腦搖號方式確定申購人選房先後順序。受公證處指派，公證員王某審查了房地產公司代理人提交的營業執照、商品住房預售許可證、授權委託書、銷售方案等材料；重點審核了經南京市房地產市場綜合執法辦公室核驗的《報名搖號清冊》，確認該商品住房銷售項目共有375組申購人，其中有356組符合南京市住房限購政策，具備搖號資格。根據審查情況，公證處於當日受理了公證申請。

隨後，公證員王某與房地產公司代理人進行充分溝通，制定了《搖號規則》，重點明確了以下內容：1、本次搖號活動暫定於5月31日上午10時在公證處進行，如在公示期內有申購人提出異議且不能及時解決的，則推遲搖號時間；2、搖號活動由公證員全程主持；3、搖號活動採用電腦搖號方式進行，搖號電腦和軟件均由公證處提供；4、搖號活動現場生成搖號所需要的號碼數據，須與申購人在《報名搖號清冊》中的報名序號一一對應；5、搖號活動現場突發情況的處理規則；6、搖號活動通過公證處官方網站、微信公眾號對外進行視頻直播。5月29日下午，公證處通過官方網站對《報名搖號清冊》《搖號規則》進行了24小時的公示。5月30日，公證處對準備搖號使用的專用電腦進行了檢查，與經檢測合格的搖號軟件共同封存。

公示期滿，公證處未接到有效異議。5月31日上午10時，搖號活動如期在公證處舉行，公證員王某、張某主持搖號活動。首先，公證員王某現場介紹搖號活動的有關規則，安排公證員助理啟封搖號電腦和搖號軟件，操作電腦運行搖號軟件生成搖號所需要的號碼數據。隨後，公證員王某宣布了搖號現場突發情況處理規則，公證員助理操作搖號軟件隨機生成了356組有效申購人的選房先後順序號碼。最後，公證員王某現場宣讀公證證詞，並對本次搖號活動使用的電腦和軟件進行封存。房地產公司代表、申購人代表、人大代表、政協委員、紀檢監察人員、房地產監管部門代表、新聞媒體代表受邀到場見證。公證處通過官方網站及微信公眾號對搖號過程進行了視頻直播。搖號活動結束後，公證處將搖號結果在官方網站進行了公示。6月5日，公證處依法出具了公證書。

案例評析

一、公證要點

1、公證機構辦理商品房選房順序搖號現場監督公證，應當事先與房屋管理部門充分溝通協調，在工作層面進行有效銜接。公證機構應當從嚴、從實、全方位、全流程參與搖號過程，切實履行公證職能。

2、公證機構應當對商品房申購人的信息和資格盡到審查義務，確保用於搖號的基礎數據真實、完整和準確，防範人為操作搖號結果的情形發生。符合搖號條件的申購人名單信息應當由公證機構公示，或者公證機構監督開發商公示。

3、公證機構應當指導公證申請人制定科學嚴謹的搖號規則，明確相關突發事件的處置預案，確保搖號活動的公平和安全。公證機構發現抽籤搖號活動違反事先已明確的規則、當事人及相關人員存在弄虛作假和徇私舞弊的情形，應當終止公證。

4、公證機構應當重點排除人為和技術上的干涉和干擾，自主控制、自行開展商品房搖號工作。採用計算機搖號的，要保證計算機的專用性，不得用於搖號以外的其他用途；要保證軟件由公證協會、公證機構或房屋管理部門自主或委託開發，並經檢測合格，在使用的各個環節不存在他人介入的可能，不得使用房地產公司或其他利益相關方提供的軟件；計算機及軟件在搖號前和搖號後由公證機構封存保管，搖號時不得接入互聯網。採用傳統人工方式搖號的，要根據規則使用相應的方法和工具，保證搖號的隨機性、公正性和全程公開。公證機構應當對現場搖號環節全程錄像，並可以採取符合法律規定的形式進行現場直播。

5、公證機構應當在搖號結束後現場宣布搖號結果，並採取適當方式進行公示，接受社會監督。

二、案例意義

近年來，為促進房產依法公平交易、維護市場經濟秩序，越來越多的地方引入公證手段，對商品住房選房順序搖號活動進行現場監督。公證以客觀中立身份一方面幫助制定購房選房規則、解釋和運用規則，對選房搖號全過程進行監督、證明和公示，能夠確保房產交易公開透明，有效預防房產銷售過程中的暗箱操作行為；另一方面能夠有效保障人民群眾獲得公平合理的選購權益，避免矛盾糾紛和群體性事件發生。公證機構在其證明、監督過程中，對交易規則的解釋和運用，是向社會、公民進行普法宣傳教育的有效途徑。

三、相關法律和政策依據

1、《中華人民共和國公證法》第十一條；

2、《公證程序規則》第五十二條。

四、專有名詞解釋

商品住房選房順序搖號：是指在商品住房項目銷售過程中，有效申購人多於項目可供房源的，通過隨機搖號的方式確定申購人選房先後順序的活動。

現場監督公證：是指公證機構根據當事人的申請，依法通過事前審查、現場監督，對招投標、拍賣、開獎、搖號等活動的真實性、合法性予以證明的活動。