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房地產中介

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房地產中介在我國既是一個年輕的行業，又是一個蓬勃發展的行業，已顯示出強大的生命力和廣闊的發展前景。房地產中介行業是房地產業的重要組成部分，它貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。 基本信息

中文名稱	房地產中介	行業性質	中介機構
外文名稱		行業收入	賺取佣金

簡介

• 獨立房產經紀人就是有國家統一考試拿到的經紀人資格 證書.經紀人可以在網上拉下買賣合同.
• 房地產中介發展歷史:
• 中國古代和近代市場中為房地產買賣雙方介紹交易﹑評定房地產商品質量﹑價格的居間行商稱之為宅行。宅行是中國房地產中介機構的前身，現稱房地產中介，房產超市，不動產門市等。史書記載:宅行，清朝年間，宅行主要分布在山西，陝西，河北，天津一代。舊時，人們將宅行從事房產經紀的經紀人稱呼為'房牙子'。房牙子是舊時宅行里以說合房產買賣或租賃為職業的人，今稱房地產經紀人。
• 概念
• 房地產中介在運作過程中涉及的知識面比較廣，既有房地產經紀、房地產估價、房地產諮詢等專業知識，又有經濟學、法學、城市規劃學、建築學、統計學、會計學、心理學以及房地產開發經營、房地產金融保險、房產測繪和環境等知識。
• 房地產的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指固定在土地及土地上的永久性建築物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建築物和由它們衍生出來的各種權益。
• 房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業是商品經濟發展的產物，它隨着商品經濟的發展和擴大而發展和擴大。在我國，把房地產業作為一個經濟部門，開展各種經營活動，建立房地產市場，是從實行經濟體制改革之後才開始的。
• 房地產業可以分為房地產投資開發業和房地產中介服務業。房地產服務業又可以分為房地產中介服務業(含房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等)和物業管理業
• 內涵
• 狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需諮詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委託代理業務或價格評估等活動的總稱。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。按照《城市房地產管理法》的規定，我國房地產中介服務主要表現為房地產諮詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介作了狹義的理解。今後，隨着我國市場經濟的不斷深入和房地產業的進一步發展，房地產中介服務必將會更加豐富和完善。
• 綜合起來講，房地產中介服務是為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的總稱，它包括房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。
• 房地產諮詢是指接受客戶的委託，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產專項研究、市場調查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務並收取費用的一種有償的中介活動。目前，我國的房地產諮詢業可以為房地產投資者提供包括政策諮詢、決策諮詢、工程諮詢、管理諮詢等在內的各種諮詢服務，也可為房地產市場交易行為中的客戶提供信息諮詢、技術諮詢等中介服務。
• 房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經營活動。
• 房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取佣金為經營特徵，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信託勞務工作的中介服務。
• 種類
• 房地產中介服務的範圍比較廣泛，房地產諮詢、房地產評估、房地產經紀是目前三種比較重要的形式。
• (1)房地產諮詢
• 房地產諮詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面諮詢服務的經營活動。從事房地產諮詢活動的組織，即為房地產諮詢機構。房地產諮詢的內容主要有:
• ①房地產信息諮詢
• 包括提供各地的地價、房價、房地產租賃價格以及它們的動態走勢，待出讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地產情況，以及投資招商、購房、換房等信息的諮詢。
• ②房地產法律、業務諮詢
• 對於房地產法規、政策問題以及辦理房地產交易、租賃、抵押業務手續等問題的諮詢。
• ③代理
• 代理研製房地產方面的可行性報告、投資開發方案、項目規劃設計方案等方面的業務。
• (2)房地產評估
• 房地產評估，是指房地產進行測算，評定其經濟價格的經營活動。房地產評估機構，即從事房地產價格評估活動的機構。
• (3)房地產經紀
• 房地產經紀，是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。房地產經紀機構，即從事房地產經紀活動的機構。房地產經紀機構為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等服務，主要功能在於為房地產交易雙方牽線搭橋，提供服務促成交易。

加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見

• 關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見 建房[2016]168號
• 各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委、房地局)、發展改革委、物價局、通信管理局、工商局(市場監督管理部門)、銀監局，中國人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:
• 房地產中介行業是房地產業的重要組成部分。近年來，房地產中介行業發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了重要作用。但部分中介機構和從業人員存在着經營行為不規範、侵害群眾合法權益、擾亂市場秩序等問題。為加強房地產中介管理，保護群眾合法權益，促進行業健康發展，現提出以下意見:
• 一、規範中介服務行為
• (一)規範中介機構承接業務。中介機構在接受業務委託時，應當與委託人簽訂書面房地產中介服務合同並歸檔備查，房地產中介服務合同中應當約定進行房源信息核驗的內容。中介機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務。
• (二)加強房源信息盡職調查。中介機構對外發布房源信息前，應當核對房屋產權信息和委託人身份證明等材料，經委託人同意後到房地產主管部門進行房源信息核驗，並編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書要標明房源信息核驗情況、房地產中介服務合同編號、房屋坐落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等，以及其它應當說明的重要事項。
• (三)加強房源信息發布管理。中介機構發布的房源信息應當內容真實、全面、準確，在門店、網站等不同渠道發布的同一房源信息應當一致。房地產中介從業人員應當實名在網站等渠道上發布房源信息。中介機構不得發布未經產權人書面委託的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起2個工作日內，將房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除;對委託人已取消委託的房屋，中介機構要在2個工作日內將房源信息從各類渠道上撤除。
• (四)規範中介服務價格行為。房地產中介服務收費由當事人依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定。中介機構應當嚴格遵守《中華人民共和國價格法》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》及《商品房銷售明碼標價規定》等法律法規，在經營場所醒目位置標識全部服務項目、服務內容、計費方式和收費標準，各項服務均須單獨標價。提供代辦產權過戶、貸款等服務的，應當由委託人自願選擇，並在房地產中介服務合同中約定。中介機構不得實施違反《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國反壟斷法》規定的價格違法行為。
• (五)規範中介機構與金融機構業務合作。中介機構提供住房貸款代辦服務的，應當由委託人自主選擇金融機構，並提供當地的貸款條件、最低首付比例和利率等房地產信貸政策，供委託人參考。中介機構不得強迫委託人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。
• (六)規範中介機構涉稅服務。中介機構和從業人員在協助房地產交易當事人辦理納稅申報等涉稅事項時，應當如實告知稅收規定和優惠政策，協助交易當事人依法誠信納稅。稅務機關對在房地產主管部門備案的中介機構和取得職業資格的從業人員，其協助房地產交易當事人辦理申報納稅事項誠信記錄良好的，應當提供方便快捷的服務。從業人員在辦理涉稅業務時，應當主動出示標明姓名、機構名稱、國家職業資格等信息的工作牌。中介機構和從業人員不得誘導、唆使、協助交易當事人簽訂"陰陽合同"，低報成交價格;不得幫助或唆使交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優惠;不得倒賣納稅預約號碼。
• 二、完善行業管理制度
• (七)提供便捷的房源核驗服務。市、縣房地產主管部門要對房屋產權人、備案的中介機構提供房源核驗服務，發放房源核驗二維碼，並實時更新產權狀況。積極推行房地產中介服務合同網簽和統一編號管理制度。房地產中介服務合同編號應當與房源核驗二維碼關聯，確保真實房源、真實委託。中介機構應當在發布的房源信息中明確標識房源核驗二維碼。
• (八)全面推行交易合同網簽制度。市、縣房地產主管部門應當按照《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)要求，全面推進存量房交易合同網簽系統建設。備案的中介機構可進行存量房交易合同網上簽約。已建立存量房交易合同網簽系統的市、縣，要進一步完善系統，實現行政區域的全覆蓋和交易產權檔案的數字化;尚未建立系統的，要按規定完成系統建設並投入使用。住房城鄉建設部將開展存量房交易合同網簽系統建設和使用情況的專項督查。
• (九)健全交易資金監管制度。市、縣房地產主管部門要建立健全存量房交易資金監管制度。中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。已建立存量房交易資金監管制度的市、縣，要對制度執行情況進行評估，不斷優化監管方式;尚未建立存量房交易資金監管制度的，要在2016年12月31日前出台監管辦法，明確監管制度並組織實施。省級住房城鄉建設部門要對所轄市、縣交易資金監管制度落實情況進行督促檢查，並於2016年12月31日前將落實情況報住房城鄉建設部。
• (十)建立房屋成交價格和租金定期發布制度。市、縣房地產主管部門要會同價格主管部門加強房屋成交價格和租金的監測分析工作，指導房屋交易機構、價格監測機構等建立分區域房屋成交價格和租金定期發布制度，合理引導市場預期。
• 三、加強中介市場監管
• (十一)嚴格落實中介機構備案制度。中介機構及其分支機構應當按規定到房地產主管部門備案。通過互聯網提供房地產中介服務的機構，應當到機構所在地省級通信主管部門辦理網站備案，併到服務覆蓋地的市、縣房地產主管部門備案。房地產、通信、工商行政主管部門要建立聯動機制，定期交換中介機構工商登記和備案信息，並在政府網站等媒體上公示備案、未備案的中介機構名單，提醒群眾防範交易風險，審慎選擇中介機構。
• (十二)積極推行從業人員實名服務制度。中介機構備案時，要提供本機構所有從事經紀業務的人員信息。市、縣房地產主管部門要對中介從業人員實名登記。中介從業人員服務時應當佩戴標明姓名、機構名稱、國家職業資格等信息的工作牌。各地房地產主管部門要積極落實房地產經紀專業人員職業資格制度，鼓勵中介從業人員參加職業資格考試、接受繼續教育和培訓，不斷提升職業能力和服務水平。
• (十三)加強行業信用管理。市、縣房地產主管部門要會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門加快建設房地產中介行業信用管理平台，定期交換中介機構及從業人員的誠信記錄，及時將中介機構及從業人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平台，並向社會公示。有關部門要不斷完善誠信典型"紅名單"制度和嚴重失信主體"黑名單"制度，建立健全守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度。對誠實守信的中介機構和從業人員，在辦理房源核驗、合同網簽、代辦貸款等業務時，可根據實際情況實施"綠色通道"等便利服務措施;在日常檢查、專項檢查中優化檢查頻次;在選擇中介機構運營管理政府投資的公租房時，優先考慮誠信中介機構。對違法違規的中介機構和從業人員，有關部門要在依法依規對失信行為作出處理和評價的基礎上，通過信息共享，對嚴重失信行為採取聯合懲戒措施，將嚴重失信主體列為重點監管對象，限制其從事各類房地產中介服務。有關部門對中介機構作出的違法違規決定和"黑名單"情況，要通過企業信用信息公示系統依法公示。對嚴重失信中介機構及其法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業人員等，要聯合實施市場和行業禁入措施。逐步建立全國房地產中介行業信用管理平台，並納入全國社會信用體系。
• (十四)強化行業自律管理。充分發揮行業協會作用，建立健全地方行業協會組織。行業協會要建立健全行規行約、職業道德準則、爭議處理規則，推行行業質量檢查，公開檢查和處分的信息，增強行業協會在行業自律、監督、協調、服務等方面的功能。各級行業協會要積極開展行業誠信服務承諾活動，督促房地產中介從業人員遵守職業道德準則，保護消費者權益，及時向主管部門提出行業發展的意見和建議。
• (十五)建立多部門聯動機制。省級房地產、價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監督和指導，建立聯動監管機制。市、縣房地產主管部門負責房地產中介行業管理和組織協調，加強中介機構和從業人員管理;價格主管部門負責中介價格行為監管，充分發揮12358價格監管平台作用，及時處理投訴舉報，依法查處價格違法行為;通信主管部門負責房地產中介網站管理，依法處置違法違規房地產中介網站;工商行政主管部門負責中介機構工商登記，依法查處未辦理營業執照從事中介業務的機構;金融、稅務等監管部門按照職責分工，配合做好房地產中介行業管理工作。
• (十六)強化行業監督檢查。市、縣房地產主管部門要加強房地產中介行業管理隊伍建設，會同有關部門建立健全日常巡查、投訴受理等制度，大力推廣隨機抽查監管，建立"雙隨機"抽查機制，開展聯合抽查。對存在違法違規行為的中介機構和從業人員，應當責令限期改正，依法給予罰款等行政處罰，記入信用檔案;對違法違規的中介機構，應按規定取消其網上簽約資格。對嚴重侵害群眾權益、擾亂市場秩序的中介機構，工商行政主管部門要依法將其清出市場。

收費

• 收費標準
• 房地產中介服務機構是依法設立，並經市房地產管理局確認資質審查合格，由市物價局核發收費許可證的經營性服務單位，它在提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務時，可向委託人收取一定的合理費用。
• 不同服務項目的收費標準是不一樣的。按照市物價部門有關規定，其服務項目的收費標準是:
• (一)房地產經紀收費
• 房地產經紀收費是房地產專業經紀人接受委託，進行代理收取的佣金。房地產經紀收費根據代理項目的不同，實行不同的收費標準。
• 1、房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收:
• 房地產價格總額(萬元) 累退計費率(%)
• 500以下(含500) 2.5
• 501~2000 2
• 2001~5000 1.5
• 5001~10000 1
• 10000以上 0.5
• 2、實行獨家代理的收費由委託方與房地產中介機構協商，其標準可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。
• 3、房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。
• (二)房地產諮詢服務費
• 房地產中介服務機構應委託人要求，提供有關房地產政策、法規、技術、信息等諮詢服務，可收取房地產諮詢服務費。房地產諮詢收費按服務形式分為口頭諮詢費和書面諮詢費兩種。
• 1、口頭諮詢費(含提供調換、租賃、買賣房屋信息等)按照諮詢服務所需時間、內容繁簡、人員專業技術等級，每次10~50元。
• 2、書面諮詢費。按照諮詢報告的技術難度、工作繁簡，結合標的額大小計收。普通諮詢報告，每份300~1000元;技術難度大、情況複雜、耗用人員和時間較多的諮詢報告，可適當提高收費標準，其標準一般不超過諮詢標的額的0.5%。
• 房地產中介服務收費是房地產交易市場重要的經營性服務收費，按照市場物價部門的規定，中介服務機構應當本着合理、公開、誠實、信用的原則，嚴格執行收費原則和收費標準，切實提供質價相稱的服務。此外，房地產中介服務收費實行明碼標價制度，中介服務機構應當在其經營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項。 合同內容
• 一.中介服務合同
• 房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理並與委託人簽訂書面中介服務合同。
• 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容:
• ①當事人姓名或者名稱、住所。
• ②中介服務項目的名稱、內容、要求和標準。
• ③合同履行期限。
• ④收費金額和支付方式、時間。
• ⑤違約責任和糾紛解決方式。
• ⑥當事人約定的其他內容。
• 二.房地產居間合同
• 當前最流行的合同版本，此合同性質是房地產中介機構只提供撮合、簽約機會，達成即可收取中介費用，與過戶與否無關。為保證房地產中介機構的贏得利益，該類合同現在極為普遍。
• 規範
• (一)房地產中介機構提供服務時應當書面說明:
• 機構的備案、年審情況;
• 房屋的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。
• (二)房地產中介業務，由所在機構統一接受委託，並與委託人簽定書面合同。不得以個人名義接受委託。
• (三)房地產中介服務合同一般包括:
• 當事人姓名或名稱和住所;
• 項目名稱、內容及要求;
• 合同履行方式、期限;
• 中介服務費數額和支付方式、時間;
• 違約責任和糾紛解決方式;
• 當事人約定的其他內容。
• (四)房地產中介服務機構未經當事人同意，不得將受委託業務轉拖給其他中介機構。
• (五)房地產中介服務收費應明碼標價，應在醒目位置公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項。收費應開具發票，依法納稅。
• (六)房地產中介服務人員只能在一個房地產中介服務機構中執業;房地產中介服務機構不得聘用無資質、資質未經註冊或未經變更註冊的人員從事中介服務活動。
• (七)房地產中介服務機構及其人員在房地產中介活動中不得有下列行為:
• 索取合同以外的酬金或其他財物;
• 提供虛假材料或隱瞞真實情況;
• 與一方當事人串通損害另一方當事人利益;
• 以詆毀其他房地產中介服務人員、機構或者支付介紹費等不正當手段爭攬業務;
• 為禁止轉讓、抵押的房地產提供轉讓、抵押中介服務(如房屋無房地產證、有抵押、產權不清等);
• 法律、法規禁止的的其他行為
• 從業條件
• 房地產中介服務人員，是指隸屬於中介服務機構而從事房地產中介服務的人員，包括房地產諮詢業務員、價格評估師(員)以及房地產經紀人。為了加強管理，確保專業化、規範化，目前我國對房地產中介服務人員採取統一考試、職業資格認證和登記的管理辦法。
• (1)房地產諮詢從業人員資質管理。從事房地產諮詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產諮詢業務相關的初級以上專業技術職稱並取得考試合格證書的專業技術人員。房地產諮詢人員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。
• (2)房地產價格評估從業人員資質管理。國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
• 房地估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，並經註冊登記取得《房地產估價師註冊證》的人員。未取得《房地產估價師註冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。房地產估價師的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。
• 房地產估價員必須是經過考試並取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產估價業務。房地產估價員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。
• (3)房地產經紀人員資質管理。房地產經紀人必須是經過考試、註冊並取得《房地產經紀人資格證》的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。
• 房地產中介服務機構的規定
• 設立條件
• (1)房地產中介服務機構的設立條件
• 房地產中介服務機構，是承辦房地產中介服務業務的主體，包括房地產諮詢機構、房地產價格評估機構和房地產經紀機構。我國《城市房地產管理法》對房地產中介服務機構的設置進行了規範，規定房地產中介服務機構應當具備下列條件:
• ①有自己的名稱和組織機構。
• ②有固定的服務場所。
• ③有規定數量的財產和經費。
• ④有足夠數量的專業人員。
• ⑤法律、法規規定的其他條件。
• (2)房地產中介服務機構的設立程序
• 設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。房地產中介服務機構在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。跨省、自治區、直轄市從事房地產估價業務的機構，應到該業務發生地的省、自治區人民政府建設行政部門或者直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。
• 房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，並於每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介服務業務。
• (3)房地產中介服務機構的義務
• 房地產中介服務機構必須履行下列義務:
• ①遵守有關的法律法規和政策。
• ②遵守自願、公平、誠實信用的原則。
• ③按照核准的業務範圍從事經營活動。
• ④按照規定標準收取費用。
• ⑤依法繳納稅費。
• ⑥接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
• 房地產中介法律風險防範

風險防範

• 房地產交易中，買賣或租賃雙方要注意防範各自的風險，同樣，作為房地產中介公司也應注意防範自身的風險。
• 一、託管定金、交樓押金、首期款處理等資金風險。
• 當一方違約時，是退還買方、賣方還是誰也不退，能否抵扣擁金?
• 以託管的定金為例，如無特別約定，一般託管在中介公司的定金放款於賣方的條件是:賣方將紅本房地產證原件交予中介公司且查檔清晰後幾個工作日。但在交易過程中發生一方違約時，未達到合同約定的放定條件時，是否應該退還守約方?
• 買方認為應該退還給買方，其理由是:如果賣方違約應該雙倍返還定金，而託管在中介公司處的定金屬於自己實際繳納，中介也不可能將其交給賣方，故應退還給買方。
• 賣方認為應該交還給賣方，其理由是:如果買方違約，則上述定金自然應該交給賣方沒收;如果賣方違約，也不能放給買方，因為賣方已經向買方開具了定金收據，中介公司又向賣方開具了定金託管收據，因此託管的定金已經屬於賣方所有，即若是賣方要雙倍返還定金給買方，也應由買方向賣方直接主張，中介公司無權將屬於賣方的錢支付給買方。
• 同時，擺在中介公司還有一個更重要的問題是，中介公司是否充分證據證明哪一方違約。
• 因此，在實踐中買賣雙方發生因一方違約起訴至法院時，法院依據證據情況認定的違約方未必與中介公司的判定完全相符，由此當中介公司提前將定金放予法院認定的"違約方"時，不時會被法院判定中介公司與"違約方"承擔連帶賠償責任。
• 為此，為減少中介公司的風險，中介公司在無證據證明任何一方違約的情形下，最好的做法就是--誰都不放，既不放給賣方，也不放給買方，當然也不去抵扣佣金，直到雙方糾紛經法院或仲裁機構最後裁判、或雙方向中介公司提交約定定金歸屬的解除協議為止。
• 二、中介服務費支付和計算的佣金風險。
• 常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱"跳單")產生的中介服務費糾紛;買賣雙方一方違約導致交易不成引起的中介服務費支付和計算糾紛等。
• 買賣(租賃)雙方通過中介公司提供的服務後，發生跳單、違約情形不付佣金時，前章已詳細闡述，在此不再重複。本章僅主要論述佣金和必要費用的計算時，應注意如下事項:
• 1、合同或承諾書中無論買賣雙方均應約定不少於佣金20%的必要費用的金額，防止一方違約(不排除賣方違約)時，中介公司在無法收取佣金時，向違約方收取多少金額的必要費用沒有合同依據。
• 2、對於佣金支付時間和條件，最好不要隨意添加不可預測或不可控制的附加條款。比如有業務員在合同中約定，如賣方在6月1日前無法收到全部樓款，則不必支付中介佣金，結果由於當時銀行信貸收緊導致貸款審批遲延，致使賣方在6月3日才收到全部樓款，買方因此拒付佣金。中介為此訴諸法院向賣方追討佣金最終也未獲法院支持。
• 三、房屋買賣或租賃合同無效的標的風險。
• 這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產權共有人未經其他共有人同意私自出賣房屋;房屋被列入拆遷範圍，賣方房產證尚未辦出等，導致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續等法律後果，從而引發第三人或購買人將出賣人起訴至法院，並往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。
• 四、一方違約交易無法履行的履約風險。
• 如買賣或租賃一方違約導致交易無法履行時，若發生訴訟常常會把中介公司列為第三人，此時中介公司應注意:
• 1、中介公司是否也存在違約情形，如是否有逾期放定、逾期贖樓、丟失重要文件資料等情形，中介公司的違約是否與一方的違約存在因果關係，如不存在中介公司一般不會承擔法律責任。
• 2、中介公司應及時發送履約催告函、告知函等文件，並注意保留一方違約或守約的相關證據，以保護履行方，同時也是防範自身風險。
• 五、房屋被查封、無法贖樓、無法辦理按揭等交易風險。
• 如果因上述客觀或非主觀故意的原因導致交易無法進行是，中介公司應注意:
• 1、看是否能夠儘量採取補救措施，使交易繼續進行。
• 2、若實在無法進行，做好買賣雙方的溝通、解釋工作，促使雙方解除合同，化解糾紛，以便另尋其它交易的機會。
• 3、交易時中介公司應盡到謹慎審查義務，如及時查檔，及時詢問並打印賣方還貸清單、買方房產及信用狀況，以免承擔賠償責任。
• 六、員工做私單、吃差價、挪用資金甚至捲款潛逃等內部管理風險。
• 中介公司中特別是關外、特別是租單，做私單現象可謂屢禁不絕，對於吃差價現象由於都是簽訂三方合同，買賣租賃價格比較透明，但是通過多收佣金的方式吃差價也並非個別，同時員工特別是經理挪用資金甚至捲款潛逃的現象也偶見報端。對於此種員工內部管理問題，我們認為:
• 1、公司管理均應規範，建立健全相應規章制度，
• 2、規範業務流程，不斷修正科學完善的業務電子數據系統。
• 3、加強監督機制、包括內部監督和外部監督，特別是外部監督。
• 4、收放款時，要求不能僅看收據，還應詳細對照合同，包括雙方買賣合同、資金託管協議、補充協議等。
• 5、加強備用金管理，文員、區經等分行賬務除作賬面核查外，應定期或不定期對合同、單據等作抽查或全面檢查。
• 6、嚴格制止業務員打白條，控制外用收據的管理，在公司分行或相關合同上出具嚴禁業務員向客戶打白條的提示文字，並公布舉報方式和歡迎客戶舉報。
• 7、加強業務部門財務知識的培訓、法律意識的培訓、職業道德的培訓。
• 七、操作無房地產證單、陰陽合同、三方私下合同等的行政處罰風險。
• 首先要說明的是，近年來，深圳陸續出台一系列關於房產中介的規範性文件，雖然對規範房產中介服務市場起到作用，但這些規範性文件具有濃厚的行政色彩，且有些不具有嚴格意義上的法律效力，都只是從行政上管理規範房地產中介活動。民法通則和合同法可以解決房產中介合同糾紛的許多問題，但對居間合同的規定條款卻十分有限，難以應對日趨複雜的房產中介糾紛案件。
• 但是，規範中的有些"高壓線"中介公司如果觸范，則會有較嚴厲的後果，如網站公示、列為不誠信"黑名單"、鎖公司系統無法打印國土局正式合同等。中介公司應予以避免，並特別注意:
• 1、堅決不操作無房地產證的單。
• 2、約定陰陽合同的《價格變更確認書》上中介公司不在其上面蓋章簽字。
• 3、不簽訂手寫的三方合同，即只讓買賣雙方簽訂房地產買賣合同，再簽訂三方資金監管協議。

行業現狀

• 儘管發展快速，但我國的房地產中介服務業從總體上看還屬於幼稚行業，整個產業仍在低水平低層次的質態上運行，具體表現為房地產中介服務企業整體素質不高、絕對數量多、相對規模小、經營邊界清晰和極端專業化、經營粗放、經營行為不規範、惡性競爭較嚴重等很多亟待解決的問題。
• 1.法律法規體系不完善
• 到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規尚處於建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過於籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關係的調整還難以涵蓋。現有的《城市房地產管理法》從法律上界定了房地產中介行業的商業性質，意即每一個依法成立的中介服務機構，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領導與被領導的區分。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產中介機構的設置進行規範外，並沒有將房地產中介服務行為置於民商法的調整範圍，至於中介機構的權利、義務、責任等等更是涉獵不深。
• 2.缺乏專業人才，影響產業的提升
• 21世紀的競爭是人才競爭。房地產中介服務工作涉及面廣，兼具綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力的體現。因此，要勝任房地產中介服務工作不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面的知識，而且還需要有較強的獲取和分析多方面信息的能力以及較強的溝通能力。但由於房地產中介業在我國是近來才興起的行業，從業人員資格認證制度尚不規範，匆匆上崗的絕大多數人都沒有從事過相關工作的經歷。有些雖取得執業證書，在低要求的制度環境下也往往會走上歪道--過分追求商業利益、不講誠信、為拉攏客戶行欺騙之能事等，大大降低了房地產中介服務業的行業信譽度。
• 3.中介機構行為尚不規範
• 中介機構的行為不規範主要表現在以下三個方面:(1)主體資格不合法，無照經營和未經登記核查擅自從事中介業務的現象常有發生;(2)不按照標準收費，隨意性太大，收費名目太多、太亂，在收費中使用票據混亂，事業型收費與服務性收費不分;(3)機構管理混亂，沒有起碼的規章制度，不設財務機構，不建賬目，還有的既沒有固定人員，又沒有固定場所，也無資金，是名副其實的"三無"企業。這些"三無"機構的存在，擾亂了市場秩序，敗壞了房地產中介業的聲譽和社會形象。
• 4.中介機構職業道德和服務意識尚待強化
• 公正性、服務性是中介機構的本質特徵，可是當前許多中介機構缺乏職業道德，僅僅把獲利當作經營的核心，所有的經營活動都以盈利目標為轉移，服務意識淡薄，在利益的驅動下，只要賺錢，什麼都干，喪失了客觀公正的立場，迎合客戶的一些不正當要求，向客戶提供不真實的驗資評估報告，向公眾提供不實宣傳，這不僅擾亂了市場秩序，還侵害了生產經營者的利益，也損害了中介機構的形象和聲譽。
• 5.行業監管不力
• 目前，無論是政府房地產主管部門的直接監管，還是由行業協會進行的自律性監管，都存在監管不力的問題。由政府直接監管的，面對數量龐大的中介機構和糾紛，根本不可能做到事無巨細，面面俱到，同時客觀上還存在着的尋租空間導致腐敗的產生;由行業協會監管的，由於目前行業協會地位不明確、作用空間有限及相關立法滯後，同樣存在諸多問題。

行業分析

• 前言
• 由於房地產開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業對市場研究的意識並沒有得到足夠重視，但隨着房地產行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動態跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，並以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地產行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務於房地產開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對於市場研究公司而言，房地產行業的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。
• 房地產"行業研究"的現狀與問題
• 1.房地產行業對調研的意識不強，需要培養
• 就目前房地產行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點:首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，並以此來指導投資的方向;其次，開發商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究;再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，並初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
• 從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面:整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑藉經驗而非科學的決策體系實施管理與經營;目前，來自於房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自於消費者的信息關注程度相對不足;同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對於開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，並以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
• 2.調研公司缺乏對房地產行業知識的了解
• 房地產行業的特殊性和複雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
• 研究人員由於缺乏對房地產行業知識的充分了解，因此，在與房地產開發商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在着一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的採用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業特點的結合。
• 3. 調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗
• 正是由於房地產開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性並不強，因此來自於該行業的市場研究需求並沒有引起市場研究公司的重視。
• 目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業市場的發展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
• 現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和諮詢化，而諮詢化的發展是基於對特定行業的充分了解，並且專業化通常也是通過依附於對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。

應用

• 前期
• 這一階段的研究成果主要應用於公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有:
• (1)宏觀經濟信息-- 包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特徵、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現狀及動態。相關市場信息-- 包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關係的信息，以推論房地產市場發展前景。
• (2)房地產產品研究:
• 在售樓盤資料統計-- 包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
• 區域市場分析-- 根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。
• 樓盤匯總分析-- 階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。
• (3)消費需求趨勢研究:
• 主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發商把握需求動態的依據，並以此開發出新的產品，並不針對於某一個特定樓盤項目。
• (4)品牌研究:
• 在房地產行業發展還不是很正規，以及消費者對開發商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。
• 中期
• 開發商在購置土地之後，需要進行相應的項目開發。次階段開發商的主要工作環節包括:具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
• (1)項目定位研究:
• 考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的研究，結合周邊競爭項目的研究和區位特徵研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
• (2)消費需求研究----了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分，並確定各細分市場的規模。
• (3)競爭樓盤研究----了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
• (4)產品測試研究
• 在項目定位之後，目標消費人群趨於明朗，該階段的市場研究應當側重於項目細節方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體的測試內容主要包括:1、社區配套設施與功能需求測試;2、建築類型與容積率之間的匹配關係;3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/採光與居室功能之間的關係;6、特定需求的價格定位研究等等。
• 後期
• (1) 樓盤媒體宣傳分析: 對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
• (2)銷售現場研究:
• 主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度研究等等。
• (3)銷售監測:
• 隨時對銷售現場的潛在消費者，以及來電諮詢的消費者收集相關的信息，並定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
• (4)業主滿意度研究:
• 現實業主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發商的聲譽，因此，提高現實業主的居住滿意程度，將會為開發商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，並帶來有效的銷售業績。該項目方向主要是了解消費者對開發商、特定樓盤以及物業等方面的滿意程度。
• 就目前的房地產領域，作為客戶方，房地產開發商對市場研究意識不強，並且缺乏對市場研究公司運作方式和研究技術的理解;作為服務提供商，諸如部分專業的房地產代理公司已經在該研究領域方面捷足先登了一步，並在房地產領域擔當着全程顧問公司的職責，同時該類性質的公司具有着良好的關係背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優勢。因此作為傳統的、專業的市場研究公司在進入房地產研究領域方面存在着相當程度的困難。
• 市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經驗的同時，增加對房地產行業知識的掌握程度，提高行業知識和經驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，並在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地產營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發商進行接觸，另一方面可以與房地產行業營銷代理公司進行合作開展具體的研究業務，以期在房地產行業有更大的發展。

調查

• 調查內容
• 房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由於土地和房屋位置的固定性(不動產)，房地產市場調查也烙有很深的地域特徵。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然後再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
• 市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有:
• 環境調查
• 1.政治法律環境調查
• (1) 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等。
• (2) 有關房地產開發經營的法律規定。
• (3) 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
• 2.經濟環境調查
• (1) 國家、地區或城市的經濟特性，
• (2) 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
• (3) 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
• (4) 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
• (5) 國民經濟產業結構和主導產業。
• (6) 居民收入水平、消費結構和消費水平。
• (7) 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。
• (8) 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
• 3.社區環境調查
• 社區環境直接影響着房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括:社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。
• 消費調查
• 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
• 2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化;消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向。
• 3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
• 4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。