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不動產抵押是中國專有名詞。

漢字是用於記錄漢語,進行書面交流,傳承民族文化的書寫符號系統[1],也是最富有民族特色的中國書法藝術[2]的載體,是中華民族智慧的結晶,它蘊藏着許許多多的文化內涵。

名詞解釋

不動產抵押,是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式,由於不動產的特殊性,抵押人不轉移對其的占有即可達到擔保之目的,因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。

不動產抵押的特徵

不動產抵押是一種物權擔保,因此,它具有物權的排他性和追及性等一般特徵,同時由於抵押權的特殊性,使其又有自身的特徵,從而也有別於其他擔保。

1、從屬性

不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的,其從屬性是明顯的。不動產抵押合同從屬於主合同,即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現在三個方面:成立上的從屬性,消滅上的從屬性和處分上的從屬性,抵押的成立需要以存在相應的債權為前提,不能擺脫主合同而單獨設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止,抵押合同也終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離開主合同而單獨轉讓抵押權,也不可只保留抵押權而轉讓主合同。

2、優先受償性

有關不動產抵押擔保制度的立法,通常也是以此為立足點的,例如,1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規定:「由於抵押,在債務人不履行抵押擔保的債時,債權人(抵押權人)有權比其他債權人優先從抵押財產的價值中得到清償」。我國民法通則及擔保法的規定也突出了優先受償性,以滿足債權救濟要求。在一些房地產抵押法規中,規定則更為明確。

3、補充性

只有在債務人不履行合同義務時,才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此,不動產抵押人承擔責任具有朴充性,如果債務人履行合同義務,則不發生抵押人承擔責任的問題。

4、特定性

包含兩個意思:一是抵押擔保的數額是一定的,抵押物的價值與擔保的債權也大體是一致的。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。如果抵押物的價值小於被擔保的債權,則債權人就可能無法全部清償。在這種情況下,抵押權人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權償還。但無疑增大了抵押權人受償的風險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產是不特定的,而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權排他性的必然要求,對此,各國還規定公示登記制度,對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。

不動產抵押的設立

1、不動產抵押合同的簽訂

一般來說,簽訂不動產抵押台同要經過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面:抵押人主體資格審查、抵押物權屬審查、抵押物的價值審查。如何確定抵押物的價值,是簽訂抵押合同的一個十分重要的同題,如果抵押物價值小於或等於所擔保債權的數額,在處分抵押物時,抵押權人就可能不夠清償。

因此,抵押財產的準確評估直接關係到抵押權人和抵押人的切身利益,評估過高則可能損害抵押權人利益,過低則可能損害抵押人利益。抵押財產的評估是一項專業性很強的工作,因為抵押物的價值是變動的,如以土地使用權作抵押,則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此,應由評估機構組織專業技術人員進行評估,而不能單方單獨認定。確定了抵押財產價值,還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括:所擔保債權、抵押物在擔保期限內的折舊、實現抵押權所需的費用及其他支出、稅收等。

2、不動產抵押合同的登記

動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

不動產抵押的程序

不動產抵押的程序較為複雜,通常的情況是抵押人一方面是借款人,同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款,為了表示能夠按期履行債務,借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款,請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。

在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是,首先借款人與金融機構建立借貸關係,簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構,簽定不動產抵押擔保合同(附屬合同),建立抵押關係。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門,申請辦理不動產抵押登記,完成抵押活動的全部法律手續。

在抵押活動過程中,首先要審查借款人身份,資信及商業證明,其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況,檢查抵押物是否屬於不能抵押的範疇之列,確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有,並且不存在任何法律上的瑕疵,應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估,並作出評估報告。接着根據評估報告所確定的價值,確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前,金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行諮詢調查,以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。

參考文獻