土地增值稅

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土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物產權、並取得收入的單位和個人。徵稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物產權所取得的增值額。土地增值稅是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行徵稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

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土地增值稅的徵稅範圍

1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為徵稅，對出讓國有土地使用權的行為不徵稅。

2.土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為徵稅，也對轉讓地上建築物及其附着物產權的行為徵稅。

3. 土地增值稅只對有償轉讓的房地產徵稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予徵稅。

針對第三點，如果是贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人或者通過中國境內非營利或者政府機關贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，是可以免徵的。

我企業以不動產投資入股，是否需要繳納土地增值稅？

政策依據：根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定：「一、關於以房地產進行投資、聯營的征免稅問題 對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。」

回答：對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免徵收土地增值稅的規定。

房地產開發企業將土地（房地產）對外投資或聯營是否繳納土地增值稅？

政策依據：根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：「三、非直接銷售和自用房地產的收入確定 （一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。」

回答：對外投資發生所有權變化視同銷售。收取土地增值稅。