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小產權 所謂的小產權房主要指兩類:其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

原圖鏈接

基本信息

中文名稱	小產權	建設地點	集體土地或非招拍掛獲得的土地
外文名稱	village property	正式名	城中村改造房或非法建築
發證機關	鄉政府或村委會	特點	價格便宜

產權解釋

• 對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。
• 第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
• 第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
• 第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
• 第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣(經濟適用房需房屋產權證自發證日起滿5年才可上市交易)，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

特徵

• 價格看，小產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。
• 住房形態看，一樣是普通住宅。
• 買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
• 使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。
• 物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理或是沒有物業管理等，服務管理水平不是很高。
• 有些單位自籌資金建的房子，也是小產權。約有30%左右的消費者購買小產權項目是出於投資的考慮。業內人士傅碩指出，雖然表面看小產權項目由於沒有產權證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般採用的是雙方當事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。

知識

1、商品房(俗稱大產權) 是指由房地產開發公司綜合開發，建成後出售的住宅、商業用房以及其他建築物。凡是自建或者委託建設者參加 統建，又是自己使用的住宅、商業用房和其他建築物，不屬於商品房範圍. 2、標準價和房改成本價(俗稱小產權) 1)房改標準價(也可稱為房改優惠價)和房改成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房。通常根據職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣。 2)標準價房的價格低於成本價房，房改初期購房時多採用標準價購買。以標準價購買的房屋產權是單位和職工家庭共有產權，其中單位占6%，職工家庭占94%。在房屋需要進行買賣轉讓時，必須有單位出具的上市證明，並補交土地出讓金。所有權屬職工家庭，可以上市轉讓繼承，屆時需補交土地出讓金並按規定繳納相關費用! 3、央產房 全稱為"中央在京單位已購公有住房"，允許上市的"中央在京單位已購公有住房"是指職工按房改成本價或標準價購買的央產房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。所指"中央在京單位"主要包括:黨中央各部門、全國人大機關、全國政協機關、最高人民法院、最高人民檢察院、國務院各部委、各直屬機構、各人民團體，及其所屬單位。 4、經濟適用房 經濟適用房的土地是由國家劃撥，銷售對象主要是中低收入家庭,購買要符合三個條件: 一、具有當地常住戶口五年; 二、年收入6萬以下; 三、購買人名下無房產。 經濟適用房在房產再交易、出租、抵押時會受到限制，變成商品房要補交10%綜合地價款。 5、普通住宅和非普通住宅 非普通住宅: (1)房產證面積在140平方米以上; (2)住宅小區容積率在1.0以下; (3)實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上。 與以上情況相反為普通住宅!

出現背景

• 房價上漲掩蓋了風險
• 鄉產權、村產權房的問題在房價上漲的大環境下愈演愈烈。作為市場上土地供應不足的一種黑市方式的存在，小產權房甚至占到土地市場的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統計上來的。
• 土地供應不足導致"黑市"
• 第一，土地供應的緊張局面沒有緩解，在政府竭盡全力增加經濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規模並沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地後18個月至兩年時間才能形成市場上商品房的預售條件，供地緊張預示着未來預售房子的供應量將減少。
• 土地供應不足就造成了以下結果:
• 1、投資回落;
• 2、房價上漲;
• 3、"小產權房"的興起;
• 4、違法占地案件增多。
• 第二，宏觀調控政策對房屋市場上的需求影響不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產股票的指數、香港聯交所中國內地房地產股票的指數來看，"國八條"、"國六條"出台前一個月，對以上指標都有影響，但出台後這些指標不降反升，一個月後基本恢復到正常水平。但對土地和房屋供應的影響卻非常大。
• 減少二手房流通環節，培養市場機制
• 建立和培養市場機制，才會很有效地化解風險。但在培養和建立市場機制的過程中，最重要的是要減少流通環節，即二手房環節的稅費，這些(二手房)稅費已經高達成交額的10.6%
• 限制外國人的購房，並不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質、地理位置、價位上來看都是完全不同的，單純地強調限制外國人購房，反而會影響北京作為一個國際化大都市的發展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。

熱銷原因

• 從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%~60%;從住房形態看，一樣是普通住宅;從建設手續看，屬於舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批覆管理，施工過程也沒有監督檢驗。
• 一、鄉產權房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城裡購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。
• 二、人們購買小產權房的目的以自住為主，因此只要住着舒服，人們不大會考慮出售的風險，北京周邊的河北城鎮都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經不在是人們心中的最痛，何況北京郊區的交通比之京外城鎮還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢?而這些小產權房確實滿足了人們的自住需要。
• 三、按照建設部的警告，實際上沒有什麼"鄉產權、小產權"與"大產權"之分的，這所謂的"鄉產權"實際上是非法的，不受法律保護的。但各方面的消息沒有人實際上否認"鄉產權"的存在，特別是把其歸類到小產權之列就給未來的大產權化埋下了伏筆。
• 四、鄉產權房對當前平抑房價、改善房屋市場的供求關係是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點。
• 五、"鄉產權"除了熱銷之外，還沒有發生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但"鄉產權"房已經熱銷多年，政府方面並沒有出台制止小產權房銷售的條例，也沒有追究過鄉政府、村委會的違法行為。
• 六、城市裡大量違章建築的存在、以及被當作私有財產作價拆遷的實際情況，讓人們有一種"共產黨不會坑老百姓"的天然想法。何況"鄉產權"房也都是經過有關部分審批過的有規劃的正式項目，怎麼可能說拆就拆呢?說白拆就白拆呢?
• 七、隨着城鄉一體化改革進程的推進，經濟體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉下農民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權了。人們期待這社會主義新農村建設會推進城鄉一體化的發展，在一體化的前提下再劃分鄉產還是公產、小產還是大產就有點牽強了。
• 客觀上"小產權房"不僅讓一部分城鎮居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。有統計稱，北京在售樓盤中，小產權樓盤約占18%。實際上對於小產權住宅隱含的各種潛在風險，不用建設部提醒大部分購買者也早有了解，因此"小產權"與"大產權"之間的巨大差價的誘惑，不會因為建設部的溫柔提示而失去力量，小產權房繼續熱銷仍然勢不可擋。

對樓市影響

• 北京440多個在售項目中，竟然有有80個無產權保障的鄉產權房(俗稱小產權房)在售，占項目銷售總數的20%左右。這組數據也就意味着在北京5個住宅項目中，就有一個是非法項目。那么小產權房究竟有沒有市場呢?按照常規，這種風險極大的項目，購買者應該是寥寥無幾的，可是實際情況並非如此，小產權房市場在北京紅紅火火。
• 商品房均價急劇攀升，一些售價僅為2000多元/平方米的小產權樓盤格外引人注目。小產權房主要集中在北京遠郊區縣:如通州、房山等地區。
• 在售的80個無產權保障房項目，均價為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價8792元/平方米的38%。價格低廉、手續簡單、即買即住、物業費低，這四大方面是構成小產權房熱銷的最重要原因。當然，選擇小產權房實則是購房者的無奈之舉，小產權房裡面蘊藏的政策風險誰都明白，但是在高房價面前，購買者已經考慮不到那麼長遠了，"好歹有個窩"的中國傳統思想讓他們義無返顧的選擇購買。

購買風險

• 1、鄉產權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看，屬於無效合同。
• 2、如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人實際只擁有房屋的永久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。
• 3、由於鄉產權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統一管理範圍內，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。
• 4、開發資金和建築質量一般是需要銀行和政府進行監管的，而鄉產權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監管機構，主要依靠開發商自律進行開發建設。
• 5、房地產市場整頓風險。因為鄉產權房不屬於商品房，而農村宅基地按照法律規定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。

未來走向

• 小產權風險明顯
• 小產權房因為售價遠低於商品房而受到一部分人青睞。但在現行體制下，小產權房的風險也是顯而易見的。一是很難在市場上轉讓;二是一旦小產權房所在的土地改變用途，很難得到賠償。
• 因土地性質不同，中國的土地分為國有土地和集體土地,根據國家有關法律規定，在國有土地上可以進行開發建設,而要在集體土地上進行開發建設必須首先將集體土地轉為國有土地，然後才能按照規划進行開發。
• "集體土地在允許的情況下,可以開展一些集體經濟活動。農村的宅基地只允許解決農民的居住問題，也可以在農民中相互轉讓。但每家只允許有一份宅基地。不允許城市居民在農村購買住宅，目的是在農民居住、生活保障尚沒有建立起來的情況下，最大限度地保障農民利益不受侵害。"
• 即使自住仍應謹慎
• 在市場交易環境尚不完善的情況下，一個沒有法律保障的事物的風險是可想而知的。儘管如此，有意購買小產權房的仍不乏人在。他們並非不知小產權的風險，卻表示"只是自住，又不上市交易"。
• 對此，一些業內人士也表示，以往小產權項目並非沒有被勒令強制拆除的先例，部分小產權項目停工或停售就有這方面政策的考慮。
• 消費者即使是自住需求，購買小產權項目仍需謹慎。另據業內機構估算，約有30%左右的消費者購買小產權項目
• 小產權以租代購似更穩妥
• 小產權的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出於保護耕地等農用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強制規範可能不會起到特別好的效果，最好仍從市場角度解決。
• 實際上，在農村的集體土地也分可建設用地和耕地等不同用途，對於可建設用地，只要不違反國家強制性法律規範，可以納入開發建設的整體規劃，建成的房屋如果是農民購買仍可按小產權辦理，如果是城鎮人口購買則需補交土地出讓金等費用。
• 這樣，鄉產權的房子只要不是侵占農民耕地等農用地的，都可採用這種模式。這在一些地方進行新農村建設中也作為一種途徑在嘗試和摸索。
• 如果在土地性質不能轉變的情況下，既要發揮城市郊區富餘宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續租，如果在合同期限內發生變化，可以退租。這樣既保證了農民的收益，又保證了消費者的權益。
• 難解之題
• 首先，對已經建成並售出的"小產權房"如何消化處理?不符合土地利用、建設規劃的小產權房項目強行拆除勢必影響社會穩定，是否補償，如何制定補償標準;國家徵收，改變集體土地性質，如何補繳土地出讓金?
• 其次，主管部門採取什麼嚴厲措施杜絕出現新的"小產權房"，避免助長頂風違法，進一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房?相關法律並沒有明令禁止。
• 如果允許建設，帶來的不僅是規劃問題，並且不可避免地流入"不要名分，有個窩住"的城市中低收入家庭。第三，購買"小產權房"的市民往往會有法不責眾的"賭"的心態，用預期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執行力。 如何解決小產權房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個系統工程來完成。單一政策已經不能從根本上解決問題，也不能使用強迫手段簡單處理不計後果。
• 專家建議從以下幾方面入手:
• 第一，國家對房地產市場調控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執行力存在問題，首先應該解決政府執行力問題。這本身就是一個工程浩大的政府改革問題。不管國家出台什麼政策，政策再好，如果不能執行到位，結果必然是不理想的，甚至會起反面作用。
• 第二，對土地制度進行改革並完善相關法律。農村集體土地未來的發展方向和現實衝突，導致村民住宅只能在村民內部進行簡單轉讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會經濟發展的利益分配關係。另外，在一定程度上還存在對農村集體土地監控管理缺失問題。
• 對土地制度應該進行改革，包括國有土地的轉讓、劃撥、出租、出售，理順個人、集體、國家三者的利益關係，形成一套切實可行的適應現階段情況的中國特色社會主義土地制度。
• 第三，對於已經建成的村民住宅，違規向外出售的，必須依照法律嚴肅處理。對於各個環節涉及腐敗問題的，應該追究犯罪責任;對於違規購買村民住宅的客戶應該追繳非法利益，並作出應有的經濟處罰以維護法律和政策的尊嚴。
• 另外，凡購入村證房的外戶，應統一發證、轉換身份，但必須補交差額利益，對村幹部及開發商實行嚴格處罰手段，以期達到目的:使開發商、村幹部、購房者三者均得不到非法利益，並且受到違規違法處罰。