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特殊用地 圖片來自聚土网

特殊用地是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称。

特殊用地是军事设施、涉外、宗教、监教、墓地、陵园及其他自然保护区等特殊用途的非农业用地。

内容

特殊用地是需要保密或专门保护的建设用地。包括：①军事设施用地。专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。②使领馆用地。外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等用地。③宗教用地。专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。④监教场所用地。监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地。⑤墓葬地。陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。

广义的特殊用地包括交通用地、矿山用地； 国防用地、市区外工业性企业用地、发电系统用地、文教卫生事业用地及禁地等。其中面积最广的为交通用地。交通用地又可分为： 铁路运输用地、水上运输用地、空中运输用地、公路和大道用地四种。有些地方，因具有经济的、科学的或文化的高贵价值，为免受损伤或消灭，就局部或全部禁止作经济使用，此种土地称为“禁地”。特殊用地由专门的法规加以调整。有些特殊用地，对邻近地段和邻近土地的使用人法律上规定有一定的限制，如邻近飞机场的土地使用人，不得在其土地上兴建房屋、种植树木。

特点

特殊用地特点有三： (1)指定其用途的特殊目的；(2)不构成统一的整块土地，在地区关系和主管关系上都是分散的；(3)为了公共利益，时常需要调换。

评估方法

用途转换原理

定义：基于评估中的协调性原则和替代原则，以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格。

用途转换的可行性与合理性：市场比较法是评估土地价格的首选方法；市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续；特殊用地用途转化具有实践可循的规律性。

几种特殊用地的用途转变方向，日本的具体做法如下：高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费；游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费；铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3。

用途转换原理应用要点：正确确定转换方向和价格比例。

收益还原法应用要点：

1.纯收益的确定：土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益；2.年经营总收入；3.年经营利润；4.垄断利润；5.还原利率。

成本逼近法

成本逼近法应用要点：1.土地取得费；2.土地开发费；3.利润；4.增值收益。

市场比较法

市场比较法的应用要点：1.局部单元比较；2.在“类似供需圈”内寻找案例；3.市场状态的判断。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法的应用要点：1.明确基准地价内涵；2.合理进行用途归类；3.附加修正。

评估实务分析

加油站用地评估

加油站用地的特点：自然特征普遍性；单一性；分散性；受限性；行业垄断性；价值量普遍较高。

主要价格影响因素：区位因素；交通便捷度因素；可视性因素；

评估方法的选择：收益法；成本法。

主要收集的资料；运营环境；基础设施；土地条件；经营情况；建筑设备。

学校用地评估

主要特征：自然特征；区位特征；交通特征；利用特征；产权特征；公共服务特征；市场特征。

主要价格影响因素：区位因素；交通因素；环境因素；人文历史。

学校用地的估价方法选择：成本逼近法；基准地价系数修订法；机会成本法；收益还原法；外部效应量化法。

学校用地各估价方法运用要点：

成本逼近法：1、土地取得费：征地补偿标准“同地同价原则“；2、土地开发利润率：于同区域的住宅用地和工业用地之间；3、区位修正。

基准地价系数修正法：1、套用类别；2、对修正体系的调整。

机会成本法：1、最适宜用途的确定；2、最适宜用途下的价格评估；3、修正。

收益还原法：客观收益的确定。