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物业税是一个专有名词。

世界三大汉语词典分别是中国大陆的《 汉语大词典》(共13册，5.6万词条，37万单词)、中国台湾的《 中文大辞典 》(共10册，5万词条，40万单词)以及日本的《 大汉和辞典 》(共13册，4.9万词条，40万单词)。汉字是记录汉语的文字，它已有六千年左右的历史，是世界上最古老的文字之一。

名词解释

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

物业税的概念解析

世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

我国的物业税的概念应该是国家针对房地产及其附属物和附属物上的收益征收的一种旨在规范房地产市场秩序与更好的保护物业所有者合法权益的税收。就目前来说，我国房地产税制分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税（现已取消）和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。

物业税的功能

一是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要。我国的房地产市场税费杂多且混乱，长久以来的税费杂糅在一起，名目繁多，对于广大纳税者来说，造成了很大的经济负担，同时由于缺乏一部统一的规范的法律来进行调节，纳税者在繁杂的税费征收过程中，没有法律的救济手段来应对合法权利遭受侵害，得不到权威的法律指导，维护其自身的合法权益。

二是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出,这样的话就会对居住毫宅者课以高税,对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过,达到调节个人收入分配,缩小社会贫富差距,维护社会稳定的效果。

三是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长，物业税的开征,使开发商建房时缴纳的一部分税,改由购房者在购买房屋以后按年缴纳,在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看,物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配,有利于地方财政收入稳步增收。

四是引导房地产市场的良性发展，让房价更合理。针对我国极度过热的房地产市场，随着物业税的开征，那些处于投资为目的的购房者，在自身拥有多套闲置房，短时间内不能出手的情况下，无疑要缴纳更多的房产闲置税，就这方面来说，以炒房为手段的盲目投资定会打击投资者的投资信心，减少投资力度。与此同时，房地产开发商也会认真考虑房产市场的各种风险，理性开发，势必会促进我国房产价格更趋合理、规范。

国外征收物业税的经验及借鉴

1、各国物业税的课税标准

美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客，包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。具体每个级别的税率由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。

加拿大的物业税也是对不动产征收，不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

2、各国物业税开征对我国的借鉴

首先，从上述各国（地区）对物业课税的概况，我们可以看到，各国的物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。但是，这些国外的经验只能作为我国物业税开征的借鉴，在于我国与以上其他国家不同的土地所有权性质，在发达的资本主义国家，土地作为私有财产，征收物业税或是房产税对于政府维护社会秩序，保证私有财产的合法增值无可厚非。但我国的土地所有权属于国家或集体所有，与资本主义国家的土地私有有着本质区别，因此，我国的物业税应该是针对土地上的不动产而言的，以不动产或不动产的收益作为征收的对象。其次，在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。各国的房产税都是建立在系统的财产估价标准和估价方法体系，因此，我国的各级政府部门应当尽快的建立房地产估价部门，形成科学合理的财产估价标准和估价方法体系。最后，纵观各国的房产税征收实践，均有各自在房产税开征过程中的优惠政策或减免政策，充分照顾低收入者及弱势群体的实际情况，从这个角度来说，我国的物业税在制定过程中也必须考虑针对不同纳税者、不同房产性质的优惠标准和减免的实际情况。

为此，我国在制定物业税过程中我们应该在充分的考虑到本国的实际国情的基础上，借鉴国外的先进经验，为我国物业税的开征提供更好的现实条件。