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國有土地使用權，指依法使用國家所有土地的權利。國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。

2021年5月21日，為貫徹落實黨中央、國務院關於政府非稅收入征管職責劃轉稅務部門的有關部署和要求，決定將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入統一划轉稅務部門徵收。

國有土地使用權用途

由於我國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權的劃撥、出讓、確認以及收回。有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。

在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區別。國家在收回農民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。依法有償受讓取得的國有土地使用權，成為一種完整意義上的財產權，可以依法轉讓、出租、贈與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是「有償」、「有期」，這是國家憑藉土地所有權對使用權進行的一種限制，是實現土地所有權的一種措施。

《土地法》關於國有土地使用權收回的規定

第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規划進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

國有土地使用權使用期限是多長

按照土地用途不同使用期限也不相同。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。

從以上內容中我們可以知道，國有土地是不能進行流轉的，但是國有土地的使用權是可以依法流轉的。

土地使用權指單位或個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。

國有土地使用權法律規定

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業用地50年;

教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年;

商業、旅遊、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經濟適用房的使用年限為50年。

工業用地50年

教育、文化、體育、衛生等公益事業性土地使用年限為50年

商業、旅遊、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年

據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統一執行的土地使用年限為70年;

工業用地(也就是人們常說的工廠、工業區)：全國統一執行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年;

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

土地使用年限期滿可自動續期

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

據悉，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法(修訂草案徵求意見稿)》開始在一定範圍內徵求意見，相比於「草案」，「徵求意見稿」以「按照國家有關規定自動續期」替換了「無償自動續期」。但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。(江門日報傅學超)

土地使用年限縮水的原因多

對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閒置時間較長等原因造成的。

針對陳小姐所投訴的市區某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產開發商的有關負責人梁經理就曾表示，該地塊於1993年出讓時，他們公司並不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時，地塊的閒置時間已經很長了。同樣，在江海區一「縮水」16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓後，也閒置十多年才開始大面積開發。對於閒置時間長的問題，有市民認為，其中不乏一些房地產開發商在取得土地後，為賺取最大的利潤，故意不及時開發，等待升值後再進行開發，而等到可以銷售時，土地使用年限已經過了很長的時間。對此，市國土部門有關負責人表示，近幾年來，我市國土部門已經採取了多種措施，加大處置閒置土地力度，有效抑制了土地閒置的現象。

房地產開發時間周期較長也是造成「縮水」的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。