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住宅贷款是银行向购买房屋住宅的客户提供的一种不动产抵押贷款。具体地说，是房屋购买者为获得住房的权属，以房产(或其他资产)作抵押而取得银行的贷款支持。当贷款不能偿还时，银行有权变卖抵押品，以收回贷款。这种贷款一般无需法定机构担保，但有些银行也会要求提供私人担保。住宅贷款的特点是数额大、期限长、风险大，在贷款全部偿还前，借款者可能会发生许多变故，使贷款不能按时偿还。因此，银行对贷款规定有较严的条件和较高的利率。同时，银行在贷款前还要作详细的分析评价工作。
准备材料以及有流程
①有合法的居留身份；②有稳定的职业和收入；③有按期偿还贷款本息的能力；④有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或(和)有符合规定条件的保证人为其担保；⑤有购买住房的合同或协议；⑥提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30%的存款;若已做购房预付款支付给售房单位的，则需要提供付款收据的原件和复印件；⑦贷款行规定的其他条件。
需要准备的资料：①借款人的有效身份证、户口簿；②婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；③已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；④借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；⑤房产的产权证；⑥担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
①必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；②有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；③需要有担保人。④贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
一般的房屋贷款流程：①借款人贷款前填写住房抵押申请书，并提交银行以上的证明材料。②银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。③借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。④借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。⑤贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。⑥贷款申请人按月还款。
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2021住房贷款收紧
去年受疫情影响，住宅贷款利率一路走低，到了今年的5月份，贷款利率5.05%--5.2%；
到了5月20日，朋友圈都在疯传要上调贷款利率，到了5月21日，四大行的贷款利率一天之内，首套房全部调涨到5.7%，二套房上调至6%。
又过一个月，到了6月21日，基本上所有的银行都上调了住房贷款利率，其中招商银行首套首贷调至5.9%，浦发和上海的二套未结清则调高至6.15%。其它银行大都保持在首套首贷5.7%，二套结清5.7%。
让购房者更悲催的是，不仅仅是利率上调，放贷时间也大大加长，之前可以做到一周放款，再慢15天或20天也能放贷了，现在放贷时间调整至1至2个月时间，有时银行甚至要2个月以上。上述问题最终指向一个方向：银行信贷额度不足。
通过调查发现，不仅苏州地区调高贷款利率，全国多个城市都在短时间内调高的贷款利率，说明这不是某个银行内部的单一行动，而是受到高层的统一监管要求所致。
在今年年初时，央行出台了房地产贷款的“两道红线”政策，对房地产贷款和个人贷款占比做出了明确要求。分五档，中资大型银行房地产贷款余额上限40%，住户贷款上限32.5%。中型银行、中资小银行、县农合及村镇银行都分别设定了贷款上限的要求，
实际上，央行及银保监会对于超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
为了进一了解房地产贷款余额占银行贷款余额的比例，笔者收集了今年以来的3月至5月的贷款数据。到2021年5月份，住户部门总贷款余额占比20.5%，考虑到住户贷款新增，房地产贷款占比肯定高于27.73%。
多家银行超过了贷款集中度的规定，部分银行虽然没有超过其规定，但也基本接近贷款集中度的比例要求。这种情况下，银行收紧房地产贷款也是不得已而为之一，尤其是那些黄色标示出来的银行，无论是房地产贷款抑或是住户个人贷款都超过管理上限要求的限行，额度紧张不言而喻，除了收紧贷款或停贷别无它法。
央行及银保监会针对房地产贷款的集中度管理规定，对于银行无限扩张房地产贷款将起到管控作用。要知道，抑制房地产信贷扩张，就是给房地产降杠杆。房地产一旦与信贷松绑，楼市在跳涨已不现实。
从中介及银行的渠道了解到，银行的额度主要是给到新房。这个也很好理解，房地产集中度管控后，本就紧张的个人贷款额度，无论从政府、开发商还是银行，都希望新房顺利去化。要知道新房销售的好坏关系到土地财政、开发商资金周转（防止烂尾）、银行（防止坏账）等，而二手房交易带来的税收相对于新房对当地政府的财政贡献少得可怜。
现实生活中，大部分人都需要通过卖掉再去置换，以小换大、一般学区置换好学区，当然刚需可以直接买。现个人住房贷款收紧，可以预见的是二手房置换链条将受阻，购买新房的客户自然也会变少，这也是一个现实存在的问题，对房地产的整体影响是可以预见的。[1]