凶宅

凶宅 圖片來自storm

凶宅是指曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，同時伴隨人們的相關心理因素或是靈異事件頻傳的建築物。以靈學角度來說，這些都是因兇殺案、災難不甘而死的冤魂想要報復、抓交替、留戀人間或不甘心等各種不可知的理由。此類建築物通常令住戶心生畏怖，有所忌諱，因而價格偏低。然而，從自然科學的角度來看，許多研究已表明這些靈異事件通常是由該建築物的建築結構或材料，或人類心理作祟所導致。

目錄

特性

凶宅物業通常不受買家與租戶歡迎，所以該樓價與租金是反常地低於市場價，且銀行通常不願意承作凶宅的房屋貸款。但也有買家因為其便宜，反而勇於買進。例如曾任立法委員及臺北市政府勞工局長蘇盈貴其在高雄的住宅即為凶宅。而有些凶宅則會改為宗教場所，例如方保芳診所命案後，發生命案的診所改為佛堂；林義雄住宅兇殺案後該住宅改為基督教教會。

說明

凶宅若果傳聞有超自然靈異現象例如鬧鬼，就稱作鬼屋。但鬼屋並不一定是凶宅。

凶宅泛指房屋而言，而不是土地。凶宅不論如何轉手買賣，對於凶宅的定義不會因此改變，故買賣凶宅，賣方有告知買方的義務。但是凶宅建築物若拆除，空地經陽光曝曬一年以上後再行重建，則該重建後之建築物不被視為凶宅。

認定

凶宅在中華民國法律上的認定通常是依內政部2008年的函釋，或是依照法官對此函釋做更寬鬆的認定。依內政部函釋，成立凶宅的條件可以歸納為三點：一、凶殺或自殺死亡。二、發生地為專有部分。三、事件發生在賣方持產權期間。一般民間對於凶宅看法是:直接發生命案(指刑案凶死、自殺他殺或意外身故)的第一、二、三現場為凶宅(其他動物非自然身故不在此內)；因此，並不包含屋內曾經發生人(及其他動物)自然死亡，如老死、病故，甚或原建築基址位於已完成遷葬處置的墓地、刑場等。而發生在住宅公共區域，如社區中庭、停車場或騎樓、步道等處，亦不構成凶宅瑕疵。如命案發生於屋內，但送醫到院後經救治無效而在醫院身故，此標的物也不構成凶宅瑕疵。

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值得留意的是，如死因雖經判明為老病死等自然身故現象，但因陳屍經日未及時依禮俗殮葬而屍身腐朽、血水浸漫並致惡臭者，因為會帶給人主觀上凶死而未得善終妥善處理之觀感，而恐懼其日後鬼魂為祟，此亦成構成凶宅瑕疵。此外，所謂感應屋內有不明精怪為虐、邪靈進入盤據等，因純涉個人精神層面之認知與主觀表述，不能認定為凶宅。綜合前述，可知民間對凶宅的認定，常為死者在其最後意識若存若亡之際，留下深深遺憾或對他人執著強大負面感受之場所，因為相信人死後怨念能化作精魂作祟(中國民俗文化觀點，如左傳·昭公七年："匹夫匹婦強死，其魂魄猶能馮依於人，以為淫厲。"，即人橫死後魂魄作祟)，故該處所即有可能成為導致用戶身心運等方面均受到負面力量干擾甚或牽引的凶宅。

法院判例

• 不承認精神感受層面的減價而敗訴

中華人民共和國的南京人民法院於2017年曾有判例做出司法論述，一所房屋內因有人自殺成凶宅，該房由一公司法人承租為宿舍所以承租人並未死亡，房東控告承租公司索賠凶宅導致的價值減損和其他損失45萬人民幣，最終法院認定所謂精神損失無理據、價值減損由於並未發生交易，都只是「假設性」價值所以也無理據，就算發生交易顯示該房屋賣價低於附近，但房價漲跌極度主觀於買賣雙方，也許遇到不迷信的買方又會是另一種價錢，且各種因素不可預知的屋內與屋外事件，甚至鄰居或周邊建設了什麼有利設施和厭惡設施，都會影響房價漲跌，這是持有房屋者必須正反全面承受之事所以不可歸咎於他人。但房內屍水和氣味導致要重新裝修和換家具有理，所以判賠4萬多人民幣。

• 承認精神感受層面的減價而勝訴

臺灣高等法院2018年亦有根據內政部凶宅定義函釋的台灣判例，一女子在租屋自殺導致該房凶宅化，影響房價，房東向其繼承子女求償房價差額成功。通常引用中華民國民法「物之瑕疵」概念判賠，如到汽車旅館燒炭、五星級飯店割腕，業者也可求營業損失，甚至請道士作法的額外支出也可求償。

• 依靠預防性條款而勝訴

北京通州區人民法院2018年則發生另一案例，一對夫妻385萬元人民幣購房入住一年並裝修後發現為曾有人自殺的凶宅，要求賣家和中介公司賠償140萬元，然而在仲介合約中因為有載明「未發生過非正常死亡事件否則買房人可以要求退房，並要求賣房人承擔違約責任。」所以獲法院接案，但一審判決金額並未向外界公佈。

• 以未揭露訊息而勝訴

2019年江蘇省靖江市判例，林姓家庭買給兒子的婚房在交易完成後由鄰居口中得知是前前任房主兒子自殺房，而前任房主在日後的法庭調查得知明顯知道是凶宅，因為其與前前房主為此事打架還曾有報案紀錄，之後不甘損失想再將此房甩給下一人，由受害人變成加害人，最後法院判決隱瞞商品重大訊息未揭露違反誠信原則，判決合約無效可以退款退房，但駁回額外的精神損失賠償要求。