檢視香港地租的原始碼

{| class="wikitable" style="float:right; margin: -10px 0px 10px 20px; text-align:left"
|<center>'''香港地租'''<br><img src="http://mobile.chinesedaily.com/uploads/caiji/15285501282121.jpg" width="280"></center><small>[http://mobile.chinesedaily.com/plus/view.php?aid=294901 圖片來自chinesedaily]</small> 
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'''地租'''舊稱'''地稅'''，是[[香港政府]]向部份土地的承租人所徵收的稅項，不管物業是被佔用或空置，均須繳納。業主所繳納地租或地稅的款額是固定的，抑或會隨應課差餉租值的變動而改變，要視乎有關物業的土地契約所屬類別而定。除了業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂，所有位於[[新九龍]]及[[新界]]的土地承租人均屬地租的徵收對象。除此之外，基於1997年主權移交的安排，1985年5月27日或以後獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業也改為徵收地租。<ref name='government'>{{Cite web |url=http://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/rate/governmentrent.htm |title=地租或地稅 |accessdate=2014-11-13 |archive-date=2014-11-29 |archive-url=https://web.archive.org/web/20141129020401/http://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/rate/governmentrent.htm |dead-url=no }}</ref>

==介紹==
在1985年5月27日或以前獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業，以及業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂，向政府繳納的是地稅而非地租。地租和地稅的法律基礎和負責部門並不一樣：地租由[[差餉物業估價署]]負責按《地租（評估及徵收）條例》第515章徵收，而地稅由[[香港地政總署]]根據其他法例或第515章獲豁免繳交新地租負責徵收。

==徵收對象==
1841年[[香港開埠]]，[[香港島]]上的土地於同一年便開始由殖民地政府出售予私人買家。除了[[中環]][[花園道]]的[[聖約翰座堂 (香港)|聖約翰座堂]]的土地屬永久業權外，其他所有土地均以批租形式出售。[[契約]]條款因應出售當時的[[土地政策]]而有差異。一般的批租期為固定年期75年、99年、150年或999年，而沒有續租權利；或是可續租年期75年、99年或150年，而有權分別再續租相同的年期。土地買方（即契約持有人）須於批給契約時，向政府繳付反映當時土地的地價，並且繳交年租，此之為「地稅」（有時亦會籠統稱為「地租」）。地稅通常為象徵式金額。

香港島和界限街以南的九龍半島為中國永久割讓予英國之地，而界限街以北之[[新九龍]]和[[新界]]則為英國按1898年簽定之《[[展拓香港界址專條]]》而向中國之租借部份，限期99年。因這些地區的土地只屬租借性質，所以港英政府需另立法源去確立在這地區收取稅項。故在這些地區所批出和賣出的土地繳交的，便是為「地租」，有別於按其他法例而徵收的「地稅」。

==《中英聯合聲明》 ==
[[中華人民共和國|中國政府]]及[[英國|英國政府]]於1984年12月19日簽署[[中英聯合聲明|《中英關於香港問題的聯合聲明》]]（下稱《聯合聲明》）。該聲明於1985年5月27日生效，而其附件III載列有關批出新土地契約及不可續期土地契約的續期事宜。

根據《聯合聲明》附件III的規定，[[香港政府]]在1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的新土地契約的租期不可超越2047年6月30日。（而在這期間獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業，也改為繳交地租，而非之前這兩地區一直繳交的地稅。）土地承租人須繳納地價及象徵式租金直至1997年6月30日，在該日以後則無須補地價，但須每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租，此後，年租會隨應課差餉租值的改變而調整。

附件III亦訂明，除了短期租約和特殊用途的契約外，1997年6月30日以前期滿的不可續期土地契約，如承租人願意，均可續期至2047年6月30日止，無須補地價。從續期之日起，每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租，此後，年租會隨應課差餉租值的改變而調整。

至於1997年6月30日以後期滿而沒有續期權利的契約，附件III訂明，將按照[[香港特別行政區]]有關的土地法律及政策處理。

==《新界土地契約（續期）條例》（香港法例第150章）==
《聯合聲明》附件III載列的大部分不可續期契約是關乎[[新界]]（包括[[新九龍]]）的土地。當時有超過30,000張新界土地契約，不少屬共有業權。由於沒有可能逐張契約續期，唯一可行方法就是透過立法，在差不多同一時間把大批的契約續期。政府因而在1988年制定了[[香港法例]]第150章《新界土地契約（續期）條例》。

該條例第6條把所有新界土地契約（除[[葵青貨櫃碼頭]]及[[香港中文大學]]等28幅特殊用地外，於回歸後另擬新契，有效期亦是50年，但並非由1997年7月1日起計）自動續期至2047年6月30日，毋須補地價，但承租人須按照第8條的規定，每年按時繳納相當於批租土地應課差餉租值3%的租金。不過，有關新定應繳地租和豁免地租的條款稍後被廢除，並納入1997年制定的《地租（評估及徵收）條例》（香港法例第515章）中。

==《基本法》==
《[[中華人民共和國香港特別行政區基本法|香港特別行政區基本法]]》於1997年7月1日生效，令《聯合聲明》所訂明的土地政策得以實施。

'''第120條'''
[[香港特別行政區]]成立以前已批出、決定、或續期的跨越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關的一切權利，均按[[香港特別行政區]]的法律繼續予以承認和保護。

'''第121條'''
從1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的，或原沒有續期權利而獲得續期的，超出1997年6月30日年期而不超過2047年6月30日的一切土地契約，承租人從1997年7月1日起不補地價，但需每年繳納相當於當日該土地[[應課差餉租值]]3%的租金。此後，隨[[應課差餉租值]]的改變而調整租金。

'''第122條'''
原舊批約地段、[[鄉村]]屋地、[[丁屋]]地和類似的農村土地，如該土地在1984年6月30日的承租人，或在該日以後批出的丁屋地承租人，其父系為1898年在香港的[[原有鄉村居民]]，只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，原定租金維持不變。

'''第123條'''
[[香港特別行政區]]成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約，由[[香港特別行政區]]自行制定法律和政策處理。

==自1997年7月1日後的批地安排==
[[香港回歸]]及[[香港特別行政區政府]]成立後不久，政府根據《聯合聲明》附件III制定首項土地政策。[[行政會議]]於1997年7月15日通過各項有關土地契約和相關事宜的條文。

上述土地政策包括，由批租日期起計，新批土地契約的年期定為50年，惟新批作特殊用途契約及短期租約則除外。承租人除繳付地價外，還須由批租當日起每年繳納地租，款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。

當沒有續期權利的土地契約期滿後，[[香港特別行政區]]政府有全權酌情決定期滿後續期50年。承租人無須補繳地價，惟同樣須由續期當日起就有關物業每年繳納地租，款額相當於有關物業應課差餉租值的3%（而特殊用途土地另計）。

* 2012年，[[海運大廈#地契租期|海運大廈續租]]土地21年，代價是按季繳納租值3%之地租，加[[補地價]]79億。

==特殊批地及地租政策==
政府對以下14類機構的特殊批地及地租安排如下：
*公用事業公司（電力公司、電訊公司、煤氣公司等，鐵路除外）、[[香港賽馬會]]：按市價批出公用事業及馬場所需用地，並按現行地租及地稅政策繳納地租。

*[[香港房屋委員會]]：以1000元象徵性價格批出建造資助出售房屋所需土地（通常在開始接受申請前兩個月，但亦有例外），並按現行地租及地稅政策繳納地租；公屋方面，已拆售商業部分予[[領展]]或已納入[[租者置其屋計劃]]的屋邨需註冊為一[[地段]]，處理與新建資助出售房屋相似。而由房委會全權持有的屋邨，則根據短期租約（在建時）及歸屬令（完工後，按照《房屋條例》第5條規定，不適用於土地註冊制度），永久批予房委會。

*[[香港房屋協會]]：以按市價折扣（通常為半價）後的地價批出建造公屋及資助出售房屋所需土地（而該地價折扣將成為資助出售房屋日後售價及補地價計算參考），並按現行地租及地稅政策繳納地租。

*[[市區重建局]]：以1000元象徵性價格批出重建項目土地，並按現行地租及地稅政策繳納地租。

*[[九廣鐵路公司]]及[[港鐵公司]]：以1000元象徵性價格批出營運鐵路所需土地（前者稱九廣鐵路地段，後者稱地下鐵路地段），並按現行地租及地稅政策繳納地租。若港鐵需發展上蓋項目，則需向政府就相關項目土地[[補地價]]。

*私人會所、慈善機構、國際學校及資助專上院校用地（不包括中文大學及賽馬會）：以1000元象徵性價格批出所需土地；契約修訂及增批則無需付地價或只需付優惠地價（約數十萬至數百萬元）。

*[[香港中文大學]]：按《香港中文大學條例》第18條規定，只可收取每年10元象徵性地租（包括但不限於條例第2條訂明大學本部所在的沙田市地段437號）；契約修訂及增批則無需付地價。

*自資專上院校：按政府一貫政策，自資專上院校土地以象徵性1或1000元批出，只有10年地契年期，並按辦學情況決定續期與否；契約修訂及增批則無需付地價或只需付優惠地價（約數十萬至數百萬元）；此外，這種批地契約需同時由地政總署及教育局批核。

*[[聖約翰座堂 (香港)|聖約翰座堂]]：按《英語聖公會信託條例》第6條規定，聖公會享永久地權及[[地上權]]，無需繳納地租；但若教堂終止運作或另作別用，政府有權收回土地。

*[[深圳市人民政府]]：[[西九龍站內地口岸區]]以永久租賃（同時與政府及[[九鐵公司]]租賃）方式，連同司法管轄權（不包括六項指定民法及名義港深邊界）於2018年9月4日凌晨零時起劃歸深圳市[[福田區]]；地租為象徵性1000元，條款為深圳度身訂造，享有特權與美國駐港總領事館相若，香港政府無權干涉深圳市政府一切行為。

*[[美國駐港總領事館]]：設於中環花園道的美國駐港總領事館的地契原則上年期為75加75年（1950年4月19日起計算；只可用作領事館，否則必須交還），但港英政府於1960年於領事館地契上加入可選擇續期至999年（以及解除出售限制）條款，並已於1999年以4千4百萬港元代價行使。

*[[香港政府]]各部門：免地價永久批出土地，不用繳納地租，但按照「政府永久撥地」政策及編配系統管理。

*[[中央人民政府驻香港特别行政区维护国家安全公署|駐港國安公署]]：將設於大角咀的總部用地以免地價形式批出，為期50年。

*[[中华人民共和国外交部驻香港特别行政区特派员公署|外交部駐港特派員公署]]：設於堅尼地道的外交部駐港特派員公署大樓、宿舍及官邸，以象徵性1或1000元批出，地契年期直至2047年為止。

==《地租（評估及徵收）條例》（香港法例第515章）==
自《聯合聲明》生效後，所有政府土地契約均包含一項標準條件，規定由1997年7月1日起，承租人每年須繳納租金，款額相當於批租土地應課差餉租值的3%（下稱「地租」）。不過，香港法例第150章和政府土地契約條件均沒有就評估、繳納和徵收地租提供足夠詳情，亦沒有賦予地租繳納人任何權利就評估提出反對及上訴。為方便管理地租的評估和徵收，政府於1997年5月30日制定了《地租（評估及徵收）條例》（下稱《地租條例》）。而根據該條例第34條，另一附屬條例，即《地租（評估及徵收）規例》（下稱《地租規例》）於1997年6月6日制定，旨在就地租的評估及徵收事宜制定守則及程序。

《地租條例》適用於根據下列契約所批租的土地權益：

# 《[[新界]]土地契約（續期）條例》（香港法例第150章）第6條適用範圍內續期的契約；及
# 契約有明文規定，須每年不時繳納地租，款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。

== 參考文獻 == 
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[[Category: 財經商業事件]]