檢視都市更新的原始碼

{| class="wikitable" style="float:right; margin: -10px 0px 10px 20px; text-align:left"
! <p style="background: #FFB5B5; color: #000000; margin:auto; padding:5px 0; "> '''市區更新''' </p>
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|<center><img src="https://i.ytimg.com/vi/i-ijDzwCTjc/maxresdefault.jpg" width="280"></center><small>[https://www.uro.ntpc.gov.tw/ 圖片來自uro]
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'''市區更新'''（urban renewal），又稱'''都市再開發'''、'''城市改造'''、'''都市復興'''、'''舊區改造'''<ref>{{cite news |title=上海举行新闻发布会介绍上海市旧区改造工作相关情况 |url=http://www.scio.gov.cn/xwfbh/gssxwfbh/xwfbh/shanghai/Document/1705028/1705028.htm |accessdate=2021-07-19 |archive-date=2021-07-19 |archive-url=https://web.archive.org/web/20210719094825/http://www.scio.gov.cn/xwfbh/gssxwfbh/xwfbh/shanghai/Document/1705028/1705028.htm |dead-url=no }}</ref>或'''市區重建'''，在台灣簡稱'''都更'''，是指[[都市]]內因為早期欠缺[[城市規劃]]或是[[建築物]]日久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。

在許多[[發展]]歷史相當悠久的[[城市]]，都需要透過市區更新來解決原有[[市中心]]功能萎縮的問題。但是在實行的同時，常會有反對意見，例如老舊建物重建的[[釘子戶]]。

== 概論 ==
都市的發展有其生命週期，歷史悠久的都市勢必面臨[[經濟]]功能與[[物質]]功能之衰退，從而衍生出[[無謂損失|經濟無效率]]及[[社會秩序]]等問題。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進[[公共利益]]。

城市經濟學的解釋認為，城市的土地有其地租，而地租可以分為現狀土地利用下的實際地租，以及改造後最優化狀態下的潛在地租。一塊土地剛開發時，業主為了實現[[利润最大化]]，往往會致力於使土地的實際地租達到潛在地租的水平。但是，由於城市的發展和擴展、基礎設施的完善等，土地的[[区位]]條件發生變化，潛在地租得到提升；而建築物老化、需要修繕，使得實際地租反而下降，二者之間產生「租差理論」。當實際地租和潛在地租的租差足夠大時，資本就有了獲利的空間，城市空間就有可能進行。

都市更新依其目的性可分為三大面向，分別為整建、重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新，則可以集中[[政府|公]][[私人公司|私]]部門間有限資源進行有效率的更新。

==處理方式==
# 拆除重建：指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住戶安置及改進區內[[公共設施]]，通常伴隨着土地使用性質或[[容积率]]的變更。
# 整建、整治、微更新：指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
# 維護：指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

==好處==
都市進行都市更新後，可能有以下好處：
* [[樓價]]升值。
* 在[[商業區]]或[[觀光|觀光區]]，發展成[[景點]]，吸引[[遊客]]。
* 改善[[市容]]（例如更新後生活垃圾集中轉運，而不是再隨意棄置於街頭）。
* 以新版的建築法規為依據，使用了更新的建築材料和工藝，因此建築的抗震能力與品質會更高。
* 改善[[街道|街巷]]狹窄、停車困難情況（前題是都更的同時，以[[建蔽率]]縮減的方式，進行道路拓寬、設置人行道和地下停車場）。
* 改善居住[[環境]]（例如改造排水管網、新建公共服務配套設施）。
* [[容積率]]獎勵、相關稅負的減免（地價稅、房屋稅、[[土地增值稅]]、契稅）。

==爭議==
* 儘管政府多宣傳市區更新可以為社會帶來好處，但實際上政府著眼的是市區重建帶來都市[[貧民區]]的遷移、地價提高帶來[[物業稅]]的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與[[經濟活動]]增加所衍生出來的經濟與[[政治]]效益。
* 對於社區居民而言，市區更新的結果是可能破壞當區本土[[文化]]以及既有的社會網絡，使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解。
* 更新後的社區地價提高、租金上漲，導致[[士紳化]]，許多不願轉換居住環境，但是因為收入低而無力繼續留在原地居住的民眾，不得不外遷至[[郊區]]。<ref>{{Cite journal |author=宋伟轩、刘春卉、汪毅、袁亚琦 |url=https://www.ixueshu.com/document/6a3261ae85e489b84a389c6fad5c9819318947a18e7f9386.html |title=观点丨基于“租差”理论的城市居住空间中产阶层化研究——以南京内城为例 |journal=地理学报 |year=2017 |volume=72 |issue=12 |pp=2115-2130}}</ref>
* 原業主的土地持份縮水，因為經由建商主導的都更，會蓋更高的樓層，並將其中的約50%以上劃歸建商利益，導致有更多的房屋被賣出。
* 為了使更新有利可圖，都市更新往往會對發展商進行容積率獎勵，導致都更後的建築物更高，影響到周圍原有居民的日照權。
* 一些更新個案只增加了住宅單位數，但是沒有相應改善[[交通]]、[[教育]]、[[健康照護|醫療]]等公共服務的供給，導致城區原有基礎設施壓力增大（例如交通擁堵惡化、學位緊張）。
* [[土地批租]]及[[土地财政]]制度下，為了使開發商在更新項目中盈利而提高[[容積率]]，對單個項目而言可能是成立的，但是若在城市內大面積鋪開，會導致城市更新向市場大量投放新房。這些新房會擠佔新樓盤的市場，進而弱化政府從土地拍賣中獲益的能力，反而要在城區為這些新增的單位提供更多公共服務，惡化政府的財政狀況。<ref>{{Cite web |url=http://www.aisixiang.com/data/121762.html |title=赵燕菁：旧城更新与城市资本 |publisher=爱思想 |date=2020-06-19 |accessdate=2020-12-15 |archive-date=2020-11-30 |archive-url=https://web.archive.org/web/20201130012115/http://www.aisixiang.com/data/121762.html |dead-url=no }}</ref>
* 一些不願意進行都更的原住戶可能在「少數服從多數」的規則下被[[強拆]]民宅。
* 部分業主因更新前透過違章建築增加許多建築面積，並要求更新後對這些面積也進行補償，以及有部分[[钉子户]]漫天要價，因而產生了不合理的財富再分配，甚至導致許多都市更新案因為這些業主的貪婪而流產。

== 參考文獻 == 
{{reflist}}
[[Category: 營利機構]]