求真百科歡迎當事人提供第一手真實資料,洗刷冤屈,終結網路霸凌。

住房租賃市場檢視原始碼討論檢視歷史

事實揭露 揭密真相
前往: 導覽搜尋
風險評估

中文名 住房租賃市場

應用領域 住房租賃行為發生的市場

住房租賃市場 ,是指住房租賃行為發生的市場。住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分,是解決住房問題的重要渠道。

簡介

房屋租賃是指由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用,房屋消費者通過定期交付一定數額的租金,取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款:出租房屋的範圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數額及交付時間;房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上,雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記,領取《房屋租賃證》。

住房租賃市場就是房屋租賃行為發生的市場。

住房租賃市場,是房地產市場的重要組成部分,是解決住房問題的重要渠道,解決好城鎮居民住房問題,需要房地產市場和租賃市場協同發展。

政策背景

近年來,國家連續出台政策,多管齊下建立購租並舉的住房制度,就是要滿足多層次的住房需求。

2010年12月1日,住房城鄉建設部出台《商品房屋租賃管理辦法》,於2011年2月1日起施行,該辦法旨在加強商品房屋租賃管理,規範商品房屋租賃行為,維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益。

2015年年底,中央經濟工作會議明確提出,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。

2016年,國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

2016年年底,中央經濟工作會議再次要求,加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。

2017年5月,住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》,向社會公開徵求意見,這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。

2017年7月,住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口淨流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。住建部已選取廣州、深圳等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

2017年8月,國土部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,明確北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

2017年10月18日,習近平同志在十九大報告中提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

2017年10月,住建部部長王蒙徽在十九大中央國家機關代表團開放日活動上公開表示,住建部正在研究制定住房租賃管理條例。同時,將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

2018年1月,國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳日前發布了關於瀋陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函。兩部門表示,原則同意瀋陽南京杭州合肥廈門鄭州武漢廣州佛山肇慶成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

2018年1月29日,國土部官網發布了關於廣州等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的通知,其中《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》)獲批。《方案》顯示,至2020年,全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米,每年批准建築面積按100萬平方米控制。

2018年3月,住建部部長王蒙徽在全國兩會上接受央視採訪時透露,12個試點城市已經成立了51家國有租賃公司,到2020年在提供給租賃住房和共有產權住房這一方面的用地能夠占到增量的30%。

2018年4月,證監會與住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件,明確了優先和重點支持領域,鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

2018年5月9日,北京市住建委表示,為做好集體建設用地建設租賃房的金融支持工作,加大對租賃房項目的信貸支持力度,第一批4家銀行已確定具體融資方案,將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。

地方政策

2017年7月,住房城鄉建設部會同國家發改委等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市首批開展住房租賃試點。

目前,一些試點城市已經頒布規劃或取得較大進展:

杭州市明確今年主城區籌建10000套藍領公寓的目標。6月,杭州市首個藍領公寓項目——下城區王馬里藍領公寓正式交付使用,300餘名藍領工人將陸續入住,其中最便宜的房型月租僅300餘元。

廣州市政府發布《加快發展住房租賃市場工作方案的通知》,要求租房人子女可就近入學,保障租購同權。明確建立健全房屋租賃信息服務平台。推廣線上線下租賃服務一體化,實現現代租賃產業鏈條信息的全方位交互,保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。

佛山市通過集體土地建設租賃住房、招拍掛土地配建、商改租、城中村改造、「三舊」改造等多種方式籌集房源,計劃至2020年,全市增加租賃住房10萬套。

武漢市自2017年7月被確定為全國首批培育和發展租賃市場試點城市以來,武漢市住房租賃試點企業已增至56家,試點項目已增至14個,所有入圍企業及項目都將享受住房租賃試點相關優惠政策。

南京市政府發布《南京市住房租賃試點工作方案》,提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施,建立承租人權力清單,逐步實現購租同權。

鄭州市政府發布《鄭州市培育和發展住房租賃市場試點工作實施方案的通知》,指出拓展租賃渠道,到2020年,國有土地新建租賃住房3.8萬套。同時,允許承租方在居住地落戶,承租人子女義務教育相對就近入學等基本公共服務。

鄭州

2017年11月15日,鄭州市政府出台《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,選取鄭東新區及其託管區域作為鄭州市的第一批試點區域。

山東

2017年10月20日,山東省人民政府辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,明確要建立租購併舉的住房制度,重點提出多渠道增加租賃住房供應。

山東省政策重點提到多渠道增加租賃住房供應。

首先是盤活存量住房。鼓勵住房租賃企業收購、長期租用、受託經營閒置住房、庫存商品住房、公寓等,用作租賃房源。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造、審批合格後出租。

其次是允許改建房屋用於租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業用房、寫字樓等按規定改建為租賃住房;鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房。

此外,還允許適當新建租賃住房。鼓勵開發企業在新建商品住宅項目自持一定面積住房用於租賃,支持濟南、青島等人口淨流入的大中城市爭取開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

山東《意見》中,還着重培育租房供應主體,完善住房租賃支持政策。該文件要求,2017年12月底前山東每市公布1家至2家住房租賃國有重點企業名單;到2020年,全省培育100家省級住房租賃示範企業,帶動住房租賃行業品牌化發展。鼓勵房地產開發企業和物業服務企業開展住房租賃業務,規範發展住房租賃中介機構,規範市場各方參與者,培育機構化、規模化住房租賃企業。

山東省的政策中特別提到了支持承租人權益的進一步完善。承租人可憑登記備案的住房租賃合同等證明材料申報居住登記、申領居住證。符合當地人民政府規定條件的,可以申請登記常住戶口,享受義務教育、醫療等基本公共服務。探索租房者子女就近享受中小學義務教育。

深圳

2017年10月18日,深圳市政府辦公廳於正式發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,提出健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。從中央到地方,各級政府大力推動,打開住房租賃萬億級的市場大門。

深圳《實施意見》則是2017年8月28日由深圳市規劃和國土資源委員會發布的《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(徵求意見稿)的正式文件。該文件也着重提到了房屋租賃市場中房源的各種創新來源,提出健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

深圳提出,每區至少開展一項「城中村」規模化租賃試點。深圳《實施意見》提出引導「城中村」通過綜合整治開展規模化租賃,要求各區政府至少要組織開展一項「城中村」規模化租賃試點工作(有條件的區可以街道為單位開展試點工作),引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升「城中村」的品質,將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建築查處相關規定的「城中村」,改造成租賃住房並對外長期租賃經營。

此外,還允許商業用房改建為租賃住房。深圳《實施意見》從優化空間資源着手,提出在符合城市規劃和公共配套要求的前提下,經行政主管部門同意,允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變並按規定調整土地用途,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建後的住房僅限租賃或整體轉讓,不得分割轉讓或以「以租代售」等形式變相分割轉讓。

上海

2017年9月15日,上海市出台《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》明確:加快培育和發展住房租賃市場。到2020年,基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

《實施意見》共6個部分,26條措施,明確:加快培育和發展住房租賃市場,是促進上海市房地產市場健康發展的重大舉措。上海市將始終堅持中央關於「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,以滿足新市民住房需求為出發點、以建立購租並舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。

健全住房租賃制度,加大租賃權益保護力度。堅持以企業為主體和市場化運作,加快推進供給側結構性改革,大幅增加租賃住房建設供應,滿足多層次的住房租賃需求。到2020年,基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

一是充分保障租賃當事人合法權益。上海市常住居民租房居住的,可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記,享有基本公共服務。

同時,上海市將通過依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施,着力構建超大城市租賃宜居生活。

二是加快建立住房租賃平台。線上按照開放、共享的原則,建立全市統一的住房租賃公共服務平台,線下建立市、區兩級住房租賃服務中心,實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時,強化住房租賃市場分析研判,加強住房租金監測。

三是加大租賃住房供應。通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑,增加租賃住房供應,改善住房供應結構,為實現租有所居的目標提供實物保障。

四是大力培育租賃市場供應主體。堅持以企業為主體,堅持市場化運作,充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等各類企業在住房租賃市場中的主體作用,並注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。

五是加強住房租賃監管。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度,持續開展違法違規租賃行為整治,建立住房租賃管理長效機制,為租賃當事人提供法律援助等措施,進一步規範住房租賃秩序。

上海市同步還出台了相關措施,進一步強化市區房屋管理部門在推進租賃住房建設供應、培育發展住房租賃市場方面的職能。

2017年11月15日,上海市公積金管理中心宣布,與上海市首批14家具有較大規模的住房租賃企業共同簽署住房公積金租賃提取集中辦理業務合作協議,即住房租賃企業在辦理職工申請租賃和交納租賃費時,可申請公積金提取支付。該項措施優化了上海市無自住住房職工公積金辦理流程,滿足了繳存企業職工合理的住房消費需求,促進各類人才在上海住有所居,有助於進一步完善上海市住房租賃市場體系。同時也有利於開發企業資金回籠。

廣州

2017年7月17日下午,廣州市政府正式發布《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》,加快構建租購併舉的住房體系,推動住房租賃市場快速發展。新政共有16條,從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了大力扶持。

住房租賃

住房租賃

《方案》明確,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的,由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀,具體細則由各區教育行政主管部門制定。

2017年9月,廣州市住房與城鄉建設委再就《廣州市房屋租賃網上備案規則(徵求意見稿)》公開徵求意見。意在加強房屋租賃信息採集,其中提到,租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同、住房租賃企業出租房屋以及經房地產中介服務機構促成簽訂房屋租賃合同,出租人、房屋經營機構以及房地產中介服務機構均需要辦理房屋租賃合同網上備案手續。

2017年10月8日,正在公開徵求意見的《關於廣州市租賃住房標準的通知(徵求意見稿)》顯示,出租用於居住的房屋,承租人人均使用面積不得低於5平方米,但承租人與同住人之間具有贍養、撫養、扶養義務關係及醫療護理等特殊情況的除外。租賃住房應當符合消防、燃氣、結構、治安、環保等方面的標準和要求,並具備給排水、供電等必要的生活條件。

2017年10月19日,作為集管理和服務於一體的廣州市房屋租賃信息服務平台正式上線運行。該平台將實現對全市房屋租賃「全過程」服務。通過平台,可一站式完成放盤、交易、備案、評價、數據發布。該平台基於市、區、街、社區四級出租屋管理架構而搭建。通過政府信息共享,以智能+人工,實現了產權校驗、備案地址校驗、人工校驗三種方式驗證房源,保證真實可靠。

2018年1月,國土部官網發布了關於廣州等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的通知,其中《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》(簡稱《方案》)獲批。《方案》顯示,至2020年,全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米,每年批准建築面積按100萬平方米控制。

國土部在文件中要求,試點城市通過集體建設用地建設租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主,而且項目要與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮,實現與周邊地區公共服務均等化。

除廣州外,同時獲批利用集體建設用地建設租賃住房試點方案的城市還有廣東省的佛山與肇慶,瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、成都共11個城市。

瀋陽

2017年7月24日,瀋陽即發布《瀋陽市住房租賃試點工作方案》,明確2017年12月底前,政府住房租賃交易服務平台實現全部設計功能,到2020年,瀋陽市開展住房租賃業務的房地產開發企業達到50家,持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。

成都

成都表示,到2017年底,成都將組建或改建3至4家國有住房租賃公司,到2020年,培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

實施方案顯示,成都將從鼓勵租賃發展、建立租賃機構、增加供應房源、降低租房稅費、加強租賃監管等方面,啟動一批租賃住房建設,完善住房租賃交易服務平台,開展住房租賃市場專項檢查,建立住房租賃信用管理體系和服務體系;到2020年,基本形成供應主體多元,管理服務規範,租賃關係穩定的住房市場。

同時,成都市房管局相關人士表示,成都將通過新建、配建、改建等多種方式,多渠道增加租賃住房房源。一是通過國有公司新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房,保障高端人才、高技能人才的居住需求;二是通過開發企業配建租賃住房、住房租賃企業依法合規改建存量住房等渠道增加房源供給,保障市民的住房租賃需求;三是加快政策性保障型公租房建設,保障困難群眾的住房租賃需求。通過多渠道增加房源供應,將形成國有租賃住房為主導、商品房新建配建為主體、個人富餘住房為補充的供應體系,滿足各類人群不同的住房租賃需求。

運營平台方面,方案指出,到2017年底,成都將新組建或依託現有國有企業組建3至4家國有住房租賃公司,開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。未來,成都將逐步將現有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓,交由住房租賃企業管理,支持企業向機構化、規模化方向發展,力爭到2020年,培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

方案還顯示,鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房,鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房,開展住房租賃業務。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作,建立開發與租賃一體化的運作模式。為鼓勵企業開展租賃,稅收方面將給予優惠,成都將對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。

2017年11月15日,成都市印發《成都市住房租賃市場發展五年規劃(2017-2021年)》。計劃到2021年,全市租賃住房保有量達到151萬套、租賃住房需求規模達到122萬套、出租率達到81%、租賃銷售比為28%。

2018年1月2日,從成都市城鄉房產管理局了解到,成都市國有租賃房源已上市,首批推出2200餘套房源,市民可以在成都住房租賃交易服務平台上進行租賃。這些房源基本位於主城區,從一居到四居都有,月租金470元起租。如何租到這些房子呢?成都市房管局工作人員介紹,有意向的市民可以登錄「成都住房租賃交易服務平台」首頁,進入「國有住房租賃公司房源」頁面,點擊「競價人註冊」進行註冊,然後選定所需房源,參與該套住房的競價。競價成功的個人或機構,應當在五個工作日內與國有公司簽訂租賃合同,逾期則視為無效。租賃合同簽訂完成並按合同約定交清費用後,即可按雙方約定的交房日期,租住所競得的房源。想要提前看房的市民,也可以撥打該套租賃房源所留聯繫電話進行對接。

武漢

武漢的住房租賃工作實施意見(徵求意見稿)則表明,選擇武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區為住房租賃試點區域,選擇不少於5家國資企業、5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業,作為住房租賃規模化經營試點企業。

2017年11月15日,武漢市在全國率先出台《武漢市培育和發展住房租賃市場試點工作扶持政策》,共分九大類50條,其中30條為國家、湖北省、武漢市已出台的住房租賃相關政策規定,20條為武漢市新出台的創新支持政策。

河南

2017年8月1日,河南省住建廳《關於進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》公布,其中提到「發揮國有企業引領作用」,「加強人才公寓建設」,以及「保障租購同權」等具體意見。此外,同時公布的《住房租賃合同示範文本》中明確提到「租賃期間,出租人不得單方面上調房屋租金」等租客保護條款。

2017年8月1日,河南省住建廳公布推進鄭州市租房試點的意見,要求鄭州市房管局完善試點方案並由市人民政府印發後實施。

河南省住建廳的四項要求包括:加快建設政府住房租賃業務管理和服務平台,發揮國有企業引領作用,保障租購同權,加強人才公寓建設。

此次河南省住建廳文件中保障租購同權一項尤其值得注意,該項要求明確,住房租賃試點中賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,是落實購租並舉的重要環節,應在實施過程中加以落實。

2017年11月15日,鄭州市出台《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,決定在鄭東新區及託管區域內運營一批集體租賃住房項目。同時,方案明確提出承租人可按國家有關規定申領居住證,居住滿三年後享受規定的鄭州市市民待遇及社會保障機制。

杭州

2017年7月20日,住建部聯合九部委印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展房租賃市場的通知》。短短半個多月後,杭州即率先推出租房創新模式,打造全國首個政府背景的智慧租房平台。

杭州市房管局方面稱,我們在2015年就已經開始探索促進租賃行業大力發展的新模式,所以此次能夠快速整合各方面資源,預計整個平台將在9月底前上線。

2017年8月9日,在杭州市政府主導下,杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作,杭州市將藉助阿里的技術能力、生態資源,打造全國首個「智慧住房租賃平台」,把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平台管理。同時,淘寶評價體系、芝麻信用體系的引入,有望讓杭州人率先過上「免押金」租房的生活,化解租房糾紛。由此,杭州將率先進入信用租房時代。

據了解,在住建部等部委的支持下,杭州市政府攜阿里打造的智慧住房租賃平台,有望實現產品化並向全國推廣。

2017年8月30日,杭州發布《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》,提出未來三年新增租賃住房要占到新增商品房三成。

杭州《方案》指出,將加大公租房供應力度,未來3年,杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少於8萬套。此外,將增加租賃住房用地有效供應,將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃,2017年9月底前,推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地、用房,探索村集體10%留用地上建設租賃住房。

《方案》還提出,扶持國有企業發展規模化租賃。充分發揮國有企業帶動引領示範作用,支持國有企業開展規模化住房租賃業務。市級層面發展2家國有企業開展規模化住房租賃業務,區級層面由各區政府(管委會)確定至少1家國有企業開展規模化住房租賃試點。

同時,扶持發展專業化住房租賃企業。鼓勵民營住房租賃企業發展,鼓勵房地產開發企業、中介企業、物業服務企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業改變經營方式,從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業,在新建商品房項目中長期持有部分房源,用於市場租賃。

此外,提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,對住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業開展房地產投資信託基金(REITs)試點,吸引社會化投資,多渠道籌集資金。

浙江

2017年11月14日,浙江省建設廳聯合9個省級部門發布《關於開展省級住房租賃市場培育試點工作的通知》,確定溫州市、紹興市、嘉善縣、義烏市為省級住房租賃試點城市,開展試點相關工作。

北京

2017年8月17日,北京市住建委、市發改委等部門今天聯合發布了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》徵求意見稿。符合條件的京籍無房家庭租房,其子女可以享受在租房所在區接受義務教育。非京籍家庭,可根據住房租賃監管平台登記備案的信息、北京關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定,辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

建立全市統一的住房租賃監管平台,這個平台將起到服務和監管兩方面的作用。政府通過平台為租賃雙方提供更便捷的公共服務;另一方面,通過對租賃行為的備案等服務,並納入了信用體系,還能起到有效監管租賃市場各方行為的作用,使租賃市場更加規範。對於規範租賃雙方行為作出了明確的要求,比如合同期內出租房不得單方面提高租金等,保障了租賃雙方的合法權益。

2017年9月29日晚間,北京市多部門聯合發布《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》,於2017年10月31日起實施。在增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平台、明確住房租賃行為規範、加強市場主體監管等四個方面提出要求,涵蓋16個方面的具體問題。由於該份文件曾在8月中下旬向社會徵求意見,因此有很多熱點問題得以明確,包括子女入學、戶口登記和遷移、租金管理等。

2017年11月16日,北京市規劃國土委、北京市住建委聯合印發的《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱《意見》)提出,今後5年北京將供應1000公頃集體土地,用於建設集體租賃住房,平均每年供地任務量約200公頃。

《意見》在確定了未來5年的試點土地供應計劃外,還劃定了集體租賃住房項目建設原則,規定了三類申報主體,對項目租賃專業化運營和產權管理作出規定,被認為是此次試點工作的「落地」性指導文件。

《意見》明確了集體租賃住房項目建設的基本原則,即符合規劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農民權益原則。

在規範租賃模式方面,《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同,規定單次租期一般不得低於3年,不得超過10年。與北京此前試點經驗類似,《意見》同樣鼓勵躉租作為公租房房源,

即國家統一集中租賃農民回遷樓的富餘房源,約定租金、租期,統一裝修為公租房,面向公租房備案家庭或人才配租。

對於申報主體的界定,《意見》明確了集體建設用地租賃住房的鎮級集體經濟組織、有條件的村級集體經濟組織和集體經濟組織與國有企業合作開發的三種形式。其中,集體經濟組織與國企合作時,需以其土地使用權入股,此模式的申報主體可為集體經濟組織也可成立新企業,需注意的是,集體經濟組織在新成立企業的持股比例不得低於51%。

2018年5月9日,北京市住建委表示,為做好集體建設用地建設租賃房的金融支持工作,加大對租賃房項目的信貸支持力度,第一批4家銀行已確定具體融資方案,將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。目前,國家開發銀行北京分行、農業銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行等第一批4家銀行已確定具體融資方案,將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。貸款期限最長可達25-30年並可靈活還款,設置寬限期,寬限期內只還利息不需還本,且建設期內利息可用貸款償還。

合肥

2017年8月22日晚間,安徽省合肥市下發《合肥市人民政府關於印發合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》(以下簡稱「《通知》」),探索建立以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系和購租並舉的住房制度,鼓勵住房租賃消費。

《通知顯示》,合肥將成立住房租賃試點工作領導小組,市長任組長,常務副市長、分管副市長擔任副組長,市相關部門和區(開發區)主要負責人為成員。

《通知》顯示,2017年年底,將組建市區(開發區)兩級國有房屋租賃公司,完善市區兩級租賃服務管理機構,同時合肥鼓勵引進規模較大的房屋租賃企業進入合肥市場,支持房屋租賃企業通過併購做的大做強,鼓勵房企開展租賃業務,有條件的房企在新建商品房項目中長期持有部分房源,用於向市場租賃。

為鼓勵住房租賃消費,合肥市將加大財稅支持力度,探索個人住房租賃整合徵收稅率發,對於達到一定標準、符合政策的住房租賃企業給予獎勵。

完善公積金政策,職工連續足額繳存住房公積金滿3個月,本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃租賃住房的,可按規定提取夫妻雙方住房公積金用於支付。

同時,《通知》顯示,將出台政策明確承租人在義務教育、基本醫療、基本養老、社會保障等方面享有基本公共事務。

搭建合肥市住房租賃交易服務政府監管平台,將各區現有房屋租賃管理平台進行整合,實現信息統一歸集、統一管理。負責租賃信息發布、房源信息核驗、租賃價格監測和租賃市場日常監管,規範租賃交易流程。

多渠道籌集租賃房源。包括,劃轉一批房源,將政府投資建設的公共租賃住房,按公租房有關政策規定,分別納入市、區國有房屋租賃經營公司運營;將各區拆遷安置後剩餘閒置的安置房和閒置的公有住房轉為租賃房。

同時,合肥將加快人才公寓建設,並開展租賃住房配建試點,在土地出讓時明確配建比例,配建的房屋有國有住房租賃經營公司或開發企業租賃運營等。

天津

2017年10月24日,從天津市國土房管局獲悉,為進一步加強我市房地產經紀機構和住房租賃企業備案管理,市國土房管局下發了《關於加強我市房地產經紀機構和住房租賃企業備案管理有關問題的通知》,除對原有的房地產經紀機構備案的內容進行修訂外,特別新增加了住房租賃企業的備案內容,將住房租賃企業納入房地產管理部門的管理範圍。

佛山

2018年1月,《佛山市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》發布。

根據方案,佛山規劃集體租賃住房用地須科學統籌。推進統一規劃、統籌布局、統一管理,結合佛山市城鄉發展和產業整體布局,開展集體租賃住房需求調查,編制集體租賃住房發展規劃和年度計劃,確定集體租賃住房建設類型、用地規模、空間布局、開發時序,按照基礎設施完備,醫療、教育等公共設施配套齊全的要求選取試點示範項目,優先在工業園區、大學園區、產業保護區、產業集聚區等產業比較完善、住房配套相對不足的區域布局。

另外,集體租賃住房不得設計為獨棟別墅、聯排別墅等低密度住宅建築形式。集體租賃住房小區須安裝監控視頻和門禁系統,具備消防安全條件,按基本居住條件的要求對房屋進行全裝修。

《方案》還提到,鼓勵集體經濟組織經民主決策程序及集體資產處置有關規定,成立住房租賃企業或委託市、區、鎮級國有住房租賃企業,通過收購、租賃等方式收儲村民自建房或村集體自有物業,結合城中村租賃住房改造、改建,將符合規劃、安全、質量、消防、衛生等條件的住房統一出租、規範管理,並委託物業服務企業提供服務。

另外,還鼓勵村級工業園改造提升開展規模化租賃住房。配合村級工業園改造提升,鼓勵村級工業園建設運營主體利用自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房,開展村級工業園集體租賃住房統一建設、統一運營,或者委託給國有住房租賃企業進行規模化租賃經營,優先面向園區企業或職工出租。

《方案》提到,要完善和落實新市民積分制度服務管理,集體租賃住房承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,逐步享受新市民有關義務教育、醫療等基本公共服務。

建立健全非戶籍承租人社會保障機制。進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。依託佛山市住房租賃監管平台和流管系統,加強居住信息的申報,提升時效性和準確性。加快我市流動人員和出租屋管理的立法進程,進一步規範化管理,保障承租人權益。

市場職能

現代租賃作為一種方便、快捷的融資、融物方式,在國內外經濟活動中發揮着越來越重要的作用。

(一)租賃市場對承租人的功能

租賃市場對承租人來說不但可以節省資金投入,使資金的流動速度得到加快,而且租賃可以避免因通貨膨脹而造成的損失。由於租賃合同事先簽訂以原有的價格來計算租金,以後年度—般按原定標準支付租金。這樣,承租人可以避免通貨膨脹的影響,減少投資風險。此外租賃可以防止設備陳舊過時所造成的損失。由於在租賃業務中,設備可以到期後退還給出租人。承祖人租期結束後可以重新租用更為先進的設備,從而可以保證企業生產設備在技術上的先進性。同時由於租賃具有金融與貿易雙重性質,有利於引進國外先進技術與設備。

(二)租賃市場對出租人的功能

租賃市場對於出租人來說,首先可以擴大設備銷路,加速資金周轉,其次能獲得較多的收益,三是可以得到稅收上加速折舊的優惠待遇。採用融資性租賃而出租的設備,一般國家均不把它作為開展租賃業務的企業的資產處理,可以在本國獲得免稅的優贏;用經營性租賃形式,出租人也可要求將租金作為折舊費和投資免稅額處理。此外,還可以分期繳納應繳稅金。這可以緩解資金不足的困難。

(三)租賃市場對對設備製造企業的功能

租賃市場對對設備製造企業來說,有利於開拓產品市場,擴大商品銷售。一項新的先進設備大量生產後,由於有租賃公司投資購買,能使那些需要設備而又缺乏資金的企業添置設備,使產品市場擴大,銷售增加,從而使設備生產企業的商品價值儘快得以實現,加快資金周轉。

(四)租賃市場對於國家的功能

對於中國這樣的發展中國家來說,大量使用租賃方式來引進先進技術,可以彌補、緩和對資金的需求,有利於加快發展國內經濟。而且對於一般國家來說,租賃可以改善國際收支失衡狀態。由於租賃公司兼有銀行和進口公司的雙重職能利用外資和引進設備可以同時進行,既可加快引進外資的速度,又便於獲得優惠貸款。

市場主體

住房租賃市場

住房租賃市場

承租人

又稱「承租方」。在租賃合同中,享有租賃財產使用權,並按約向出租人支付租金的當事人。

1、查看出租人的房產證明和有效身份證明;

2、審核出租人的《房屋租賃證》;

3、簽訂租房合同時,應問清房租包含的內容,水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔;

4、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用;

5、付款方式。

出租人

在租賃合同中,將租賃物交付承租人使用、收益的人,為出租人。出租人原則上應為租賃物的所有人,對租賃物享有用益權或租賃權的人可為出租人則屬例外情形,如國有土地使用權出租、房屋的轉租。出租人處理租賃業務的一整套會計處理的原理、方法和程序。

1、查看身份證明,外省市人員在本地居住是否有合法居住證明;

2、承租人租房用途,並在合同中約定不得有違法行為。

有下列情形之一的房屋不得出租:

1、沒有房屋所有權合法憑證;

2、司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者其它形式限制房地產權利的。

3、共有房屋未取得共有人意見的;

4、權屬有爭議的;

5、屬於違法建築的;

租賃登記

為了加強房地產市場秩序,保障當事人的合法權益,根據《城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定實行房屋租賃登記備案制度,對租賃雙方的合同進行監證,發給承租人《房屋租賃登記證》。

一、登記範圍:凡在城鎮範圍內的房屋所有權人,將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的單位和個人。

住房租賃市場

住房租賃市場

二、應提交證件

1、 租賃雙方的身份證明或法律資格證明

2、房地產交易合同登記申請表

3、房屋所有權證、國土證

4、 房屋租賃合同

三、辦理程序

1、 租賃雙方持第二條規定的有關證件,到房屋租賃管理辦公室登記

2、 租賃工作人員對證件進行審查,對租賃合同進行監證,審查初步通過後予以簽署初審意見

3、 在初審通過的基礎上進行二交審查,簽署二審意見

4、 租賃雙方交納規定稅費後,發給承租人《房屋租賃登記證》

5、 在手續齊全,審查無誤的情況下,三天內辦完

四、收費標準按年租金的2%收取租賃監證費,租賃雙方各負擔1%.

登記須知

辦理房屋租賃登記備案,房屋租賃當事人應當提交下列材料:

(一)房屋租賃合同;

(二)房屋租賃當事人身份證明;

(三)房屋所有權證書或者其他合法權屬證明;

(四)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門規定的其他材料。

房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

對符合下列要求的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案,向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明:

(一)申請人提交的申請材料齊全並且符合法定形式;

(二)出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致;

(三)不屬於本辦法第六條規定不得出租的房屋。

申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。

政策指導

發改委:大力發展住房租賃市場 加大城市老舊小區改造力度

5月24日,國家發展改革委副主任寧吉喆在國務院新聞辦新聞發布會上表示,要大力發展住房租賃市場,加大城市老舊小區便民化等方面的改造力度。

青島:鼓勵房企轉型、加大公積金支持力度,進一步穩定住房租賃市場

5月25日,青島市住房和城鄉建設局、發展和改革委員會等9部門下發《關於進一步促進住房租賃市場平穩健康有序發展的通知》,旨在堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,突出租賃住房民生屬性,大力發展青島市住房租賃市場,規範住房租賃市場秩序。從住房租賃市場供給側改革、需求側保障、維護住房租賃市場正常秩序以及監管合力四個方面提出了具體要求。[1]

參考來源