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不動產物權確認的實體和程序問題

不動產物權確認需要處理好兩個方面的問題:一是實體問題,即權屬確認所依據的實體法規則是什麼;二是程序問題,即應依照何種程序處理當事人之間的權屬爭議。

物權的表徵

物權本質上是主體對客體排他性支配的權利,具有對抗性,物權的行使對第三人有重大影響,對於第三人而言,只有知悉其權利,才能給予其尊重,因此物權的存在必須通過特定方式予以表徵。 1. 物權表徵必須符合法律規定的形式要求。 物權的表徵必須符合法律規定的形式,符合法律規定形式的物權表徵具有公示公信力。所謂公示公信力是指任何信賴物權表徵的主體所從事的交易行為受到法律的保護,縱使表徵與實質的權利內容不符,也不對善意第三人產生任何影響,其法律基礎在於保護交易安全和實現交易便捷。 2.物權表徵是物權變動的必要但非充分條件,可以通過舉證推翻。 物權變動僅物權表徵不足以完成,除物權表徵外,物權變動還應具備實質要件,即物權變動的原因。不能正確反映物權變動原因的物權表徵不發生物權變動的效力,因此,物權表徵僅具有權利推定效力,可以通過舉證推翻。對此,《物權法司法解釋一》第二條規定,當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。

不動產物權的表徵:從占有到登記的變遷 占有的物權表徵效力在不動產登記出現前適用於一切有體財產,隨着登記的出現,占有對於不動產物權的表徵作用逐漸喪失。按照《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)的規定,對於動產而言占有即為公示,而在不動產,僅占有行為不具有公示的效力,還須通過存放於國家公權力機關的不動產登記簿的記載才能發生公示效力。 1.不動產登記結合物權變動原因決定不動產物權歸屬 我國《物權法》對不動產採取強制登記制度,除法律另有規定外,不動產物權必須通過登記表徵才能產生,但《物權法》未採取登記絕對主義效力,而是使登記的效力繫於物權變動的原因行為的效力,一旦當事人可以舉證證明導致物權變動的原因行為與物權登記不符,就應當變更或撤銷不動產物權登記。 2.不動產登記不能完全取代不動產的占有表徵 大多數情況下,對不動產的利用以實際占有為前提,不動產占有本身即具有占有保護效力,特殊情況下,占有還具有表徵不動產物權的效力。 不動產登記制度不健全的情況下,占有仍是不動產物權的表徵 在農村地區,農村房屋權屬登記在實踐中依舊非常薄弱。在這種情況下,只要當事人之間沒有爭議,占有房屋的法律依據(如合同)和占有房屋的事實相結合即可認定占有人為所有權人。 不動產的占有表徵賦予未取得登記的買受人的合同債權一定的優先效力 已經取得占有的買受人在具備一定條件時可以對抗出賣人的債權人的執行申請,見《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十 物二賣且均未取得登記的情況下,已取得占有的買受人可優先先於其他買受人取得標的物所有權,見最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條第1款;《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛》第十三條; 出賣人出售未取得房屋產權證書的房屋不屬於無權處分,此種情況類似於期房的買賣、未來物的買賣,由於期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預售合同時享有所有權,未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物; 買受人遲延辦證請求權不受訴訟時效期間的限制,否則不但對真正的權利人不利,而且還會縱容出賣人拖延辦證或根本不予協助辦證等不法行為,從而使標的物得不到正常的利用,與訴訟時效制度的立法本旨相背離。 3.對事實物權的認定不能突破《物權法》關於不動產物權變動的規定 在不動產強制登記制度下,以登記表徵不動產物權為一般情形,非以登記表徵不動產物權僅為例外情形。對事實物權的認定應符合《物權法》關於物權變動的法律規定,不能泛化和擴大化,既不能認為登記具有絕對的確認物權的效力,也不能虛化物權表徵的法定要求。

不動產物權變動的實體法律規則

1.不動產登記的形成效力與對抗效力: 《物權法》意義上的登記具有兩種效力,形成效力與對抗效力。所謂形成效力指未經登記不發生物權變動,所謂對抗效力指登記並非物權變動之要件,但未經登記的物權不具有對抗善意第三人的效力,此處之善意第三人是指善意受讓取得不動產物權的物權權利人非債權權利人。根據《物權法》第九條之規定,不動產登記以形成效力為原則,以對抗效力為例外,且例外情形必須有法律的明確規定。 2.《物權法》第九條之法律另有規定的範圍 採取債權意思主義物權變動模式的不動產物權變動 《物權法》採取以債權形式主義為原則,債權意思主義為例外的不動產物權變動模式,但後者僅適用於農村土地承包經營權和地役權。在債權意思主義模式下,只需形成債權合意即可發生不動產物權變動,但未經登記的物權不得對抗善意第三人。 依據《物權法》第2章第3節規定發生的不動產物權變動 依據《物權法》第2章第3節規定發生的物權變動屬於非基於法律行為的不動產物權變動。需要注意的是,能夠導致物權變動的人民法院生效判決書及仲裁機構裁決書是指形成之訴的判決書和裁決書,因確認之訴僅具有確認物權效力、給付之訴的判決只有執行完畢才發生物權變動。此外,遺囑和遺贈屬於法律行為中的單方法律行為,按照事實行為對待。另外,基於《物權法》第2章第3節規定享有不動產物權的權利人處分該物權時需要辦理登記的,未經登記,不發生物權變動效力。 夫妻共有產權未經登記仍可產生共有效力,屬於物權法第九條規定的除外情形。 因為缺少了登記的形式要件,夫妻共有產權能否取得應當結合物權取得原因行為判斷,僅夫妻關係本身不是產生共有權的充分條件。

基於法律行為的不動產物權變動的法律要件

基於法律行為的物權變動是當事人基於合意或者其他法律行為,並在完成一定的公示方法後發生的物權變動。 基於法律行為的不動產物權變動以當事人的債權意思表示為基礎,此時的不動產物權登記本質上是對交易主體內部意思的外在表徵。當事人之間僅存在關於物權變動的合法有效的債權合同但是沒有通過不動產物權登記完成公示的不發生物權變動,認為已占有房屋的買受人在取得登記之前已取得事實物權的觀點無法律依據。 參見《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第二十條。 2.債權合同無效、被撤銷或解除,物權變動不生效 當事人就物權變動達成的合意是物權轉移的基礎,在學理上被稱為基於法律行為的不動產物權變動的基礎關係。基礎關係有效存在是基於法律行為不動產物權變動的必要條件。即使完成了物權表徵,但基礎關係無效、被撤銷或解除的也不發生物權變動效力,登記人不能取得物權。 在世界範圍內,關於不動產登記的效力與不動產物權變動之基礎法律行為的關係,有物權行為無因性與有因性兩種理論。所謂物權行為無因性是指,物權行為的效力獨立於債權行為,無論債權行為是否存在或者債權行為是否有效,均不影響物權行為的效力,從而原因行為不存在或失去效力時,物權的處分失去法律上的原因,適用不當得利返還規則,但是不影響已經發生的物權變動的效力。我國《物權法》沒有採納物權行為的無因性理論,沒有進一步區分為物權合同和債權和合同,在基礎關係(如買賣合同)被認定不成立、無效或者被撤銷時,即使當事人已經辦理了登記,也不能發生物權變動的法律效果,這在理論上被稱為"要因原則",即一個合法有效的物權變動,必須要有一個合法有效的原因行為。根據要因原則,法院在確認權屬時,對於基於法律行為發生的物權變動,不僅要審查當事人是否已經辦理登記,還應審查原因行為的效力。[1]

有關不動產物權變動的疑難問題

夫妻不動產共有權的認定

夫妻財產共同制本身不屬於《物權法》第九條規定的法律另有規定導致物權變動的情形,但基於夫妻隱名共有長期存在的現實,為保證夫妻財產共同制的效力,在夫妻財產關係中,不動產共有可以不以登記作為權利變動的要件,但是在不涉及夫妻財產關係的其他不動產共有關係中仍應堅持物權法定原則,以登記作為物權變動的要件。 夫妻共有權的認定不能僅以夫妻關係的存在為判斷,而是應當依據物權變動的原理,結合取得物權的基礎行為進行判斷。當基礎行為是法律行為時,依據該法律行為應當對夫妻雙方還是一方發生效力來判斷物權的歸屬,當基礎行為是繼承行為時,依據繼承法和婚姻法的相關規定確定物權歸屬,當基礎行為是法院生效判決時,則應當結合判決內容確定。 目前,夫妻房產權屬爭議可以總結為以下四種類型: 夫妻一方於婚前訂立購房合同,且以其個人財產支付了全部購房款,但房屋所有權登記在婚後; 夫妻一方於婚後訂立購房合同,且以其個人財產支付了全部購房款; 夫妻一方於婚前訂立購房合同,且以其個人財產支付了部分購房款,並辦理貸款,婚後夫妻雙方用共同財產償還了部分貸款; 夫妻一方或雙方於婚後訂立購房合同,其中一方用其個人財產支付了部分購房款,並辦理貸款,夫妻雙方用共同財產償還了部分貸款。 上述四種情形下的權屬確認規則是:登記於夫妻雙方名下的房產通常應認定為夫妻共同財產,登記在夫妻一方名下的房產不應僅以房屋所有權登記時間作為判斷夫妻不動產共有權的依據,即使婚內登記,但按照導致物權變動的債權行為之內容,應屬夫妻一方個人財產的,不應以夫妻關係存續期間取得不動產物權為由認定為夫妻共同財產。

借名關係與不動產物權變動

關於借名買房情形下應當由登記人還是實際購買人取得不動產物權歷來存在爭議。在司法實踐中,兩種觀點都存在。理論上,基於法律行為的物權變動應當尊重當事人的真實意思表示,一旦意思表示與物權表徵不一致,按照不承認物權行為獨立性的債權形式主義的物權變動模式,物權變動不應當發生法律效力。換言之,因為當事人不具有取得物權的意思,儘管其已登記為物權權利人,法律上也不應當使其取得不動產物權。但是另一方面,儘管隱名的或者借名人具有取得物權的真實意思表示,但因其沒有完成物權變動的表徵,其也不應當取得不動產物權。由此可見,名義上的不動產物權變動陷入兩難,如果是借名人取得物權,不符合不動產物權變動的形式要求,而是登記的物權權利人取得物權又不符合不動產物權變動的債權行為加物權表徵之共同要件的要求。

《北京高院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第16條規定,借名人以出名人為被告提起訴訟,要求確認房屋歸其所有的,法院應當向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續,但這並不意味着高院認可登記的權利人就是物權權利人。這只是解決了在借名登記情況下,實際權利人如何取得不動產登記的問題,對於借名關係下的物權歸屬問題實踐中並未達成統一認識。

不動產物權確認的程序問題

《物權法》第33條專門規定了物權確認請求權,將物權確認請求權確定為實體法上的獨立請求權,物權確認之訴由此成為民事訴訟中的單獨案由,故實踐中普遍認為物權確認之訴應當單獨成訴,在物權保護之訴中發生權屬爭議時,法院也通常以確認之訴尚未提起為由駁回起訴或判決駁回其訴訟請求。但是確認之訴與物權保護之訴分別審理將可能導致矛盾結果,從避免矛盾訴訟和重複訴訟的角度,確認之訴應當與物權保護之訴一併審理,需要注意的是涉及共有物的情形。共有物分割之訴屬形成之訴,以法院判決生效時間為物權變動時間,在共有物分割之前不存在確認物權和行使物權保護請求權的前提,共有物未分割時,應當駁回共有人之一單獨要求單獨確認物權或請求保護物權的訴訟請求。

一般來說,確認之訴不但可以對當事人之間的法律關係進行確認,也可以對當事人與第三人之間或第三人之間的法律關係進行確認。為避免案外人撤銷之訴之發生,如果確認之訴涉及案外人利益,應通知該案外人,由其決定是否作為第三人參加本案訴訟。該案外人可作為有獨立請求權第三人向本案原、被告爭議之標的提出獨立的訴訟請求,也可以作為輔助被告參加訴訟的無獨立請求權第三人。無獨立請求權第三人對原、被告爭議標的不享有訴權,但由於第三人系輔助被告參加訴訟,其所提出的原告並非所有權人的意見等同於被告之抗辯,由此在原、被告之間就形成有效的起訴與抗辯的關係,如該抗辯成立,對原告之訴求應當駁回,且該判決結果具有拘束原告與第三人之效力。 訴訟中發現需要先行確權的,應告知當事人提出確認之訴的訴訟請求或反訴請求,並告知當事人反訴之權利以及失權的後果,充分維護雙方當事人的合法權益。

參考文獻