房貸利率
2021年房貸利率
根據中國指數研究院發布的最新數據顯示,2021年2月,全國100個城市新建住宅平均價格為15884元/平,二手房均價也在15585元/平。在高額房價的情況下,我們多數是選擇貸款購房,有數據顯示高達92%的購房者是通過貸款來買,年輕人更是高達98%。
我們貸款購房時,在付完30%的首付後,還要承擔20-30年月供還貸的壓力,所以對於大多數,尤其是年輕人來說,確實不是易事。
不僅只是年輕人,對於我國目前多數人來講,在「居高不下」的房價面前很多人已經望而卻步。據公開數據顯示,截止去年年底我國共有75個城市平均房價突破萬元,其中還不包括38個縣級城市。比如一套100平的房動輒就要百萬起步,首付30%後剩下的70萬都將通過貸款償還。如果按30年、5%的房貸利率計算,每個月月供為3715元。
當然了,也導致越來越多的人想通過提前還清房貸來擺脫月供所帶來的束縛。現在多數人已經將房貸利率轉換為LPR動態利率模式,且今年已開始正式實施,利率調整月供的數額也將隨之變化。
由於利率的改動,很多人擔心提前還房貸是否會發生變化。內行人在此提醒,2021新規下,想提前還清房貸的業主不要太晚,最好不要超過一定時間。
以等額本息這種還款方式為例,其最大特點是每月月供一直保持不變,只是在還款的過程中利息與本金所占比例不同,前期利息多一點,後期本金多一點。以貸款70萬元、利率5%、30年還清為例,每月月供是3757.75元,在第一個月的還款占比中本金只有841.08元,直到第17年零2-3個月的時候,本金與利息的占比才分別為50%。
我們再以等額本金還款為例,同樣是貸款70萬、利率5%、30年還清為例。與等額本息不同的是,這種房貸還款方式是每月遞減的。經計算,首月月供金額為4861.11元,第二個月變成了4853.01元,以後每月將遞減8.1元。
在整個還款周期中,利息往往是先要還的,大約占到整個周期的1/3左右。所以如果大家想提前還貸,一定要在利息占比在50%以上時還款,也就是前十年左右。如果超過這個時間,所還房貸還是之前的本金,提前還貸的意義並不大。
在LPR動態利率新規出台後,房貸利率每年都將發生變化。如19年年底LPR動態基準利率為4.8%,而截止到去年年底已經降至4.65%,一年內下降15個基點。據有關數據顯示今年1月份至2月份這一個月的時間中,首套住房與二套住房房貸利率又上調了不少基點,利率分別為5.26%、5.56%。
根據月供還貸的組成我們不難發現,其中前期房貸占比多以利息為主,後期則主要以本金為主。所以,還房貸最為省錢的一個方法就是「縮短還款期限」,但一定不要超過利息占比50%的限制,不然沒意義。
值得注意的是,很多銀行在滿足貸款要求後才允許提前還款,如有些銀行必須貸款滿一年,有些則是滿三年,因此在貸款時一定要留心注意條件。
筆者看來,在有能力的條件下,提前還房貸確實是省錢的。當然了,隨着現在國家對房產調控持續加大力度的情況下,未來購房還貸壓力也可能會越來越小了,大家也不用過於擔憂。[1]
2021年房貸利率最新預測
2021年,中國房貸利率將步入新模式。
這一次,房貸利率到底能降多少?
2020年以來,央行一共進行過兩輪LPR降息:
1年期LRP利率:從4.15%降低到3.85%,累計降息30個基點;
5年期LPR利率:從4.8%降低到4.65%,累計降息15個基點。
住房貸款,幾乎都是中長期貸款,以5年期LPR利率為基準。只要選擇浮動利率,2021年房貸利率相比2020年將會降低15個基點。
這意味着,2015年以來,存量房貸將迎來首次「降息」,房貸利率浮動正式開啟。[2]
要知道,2015年以來,政策性貸款基準利率一直維持在4.9%,雖然上浮比例總有變化,但由於基準利率未動,過去的房貸一直都沒法進行調整。
這一次降低15個基點,相當於0.15%,以100萬30年按揭貸款計算,2021年累計可節省1080元。
這一數字雖然看起來聊勝於無,但LPR浮動利率每年都會轉換一次。如果未來央行持續降息,那麼還款金額還會不斷減少,反之同理。
這背後值得注意的有兩點:
其一,不涉及[[公積金貸款==。這一次LPR利率改革,只涉及商業貸款,公積金貸款保持不變。
其二,固定利率,也不受影響。
利率固定之下,整個還貸周期房貸將會保持不變,這樣既不受經濟周期和加息降息的影響,既無法享受降息帶來的利好,也無需接受加息帶來的新增成本。