地产市场

地产市场是一个商业市场，它当中市场参予者有生产者、中介人及消费者等。地产市场的供求关系也是依从经济学市场定律。它的商品就是地皮、住宅物业、办公大楼（写字楼）、商铺、换楼权益书、香港的丁屋等。^[1]

房地产估价方法

收益还原法：首先预计出房地产未来每年的收益，并以一定的贴现率折算为现在的价值，以此确定房地产的价值。

市场比较法：市场比较法是根据市场中的替代原理，用具有替代性的房地产的价格来确定估值。市场比较法的使用前提是市场充分竞争。

成本估价法：以建造成本加上各项税费和利润来估价房产价值。

假设开发法：首先估计出房屋的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价和房地产开发商预期的利润。

购买年法、长期趋势法、残余估价法、路线价估价法、租售比Gross Rental Yield。

房屋租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。国际公认的健康的租金售价比应为1：100至1：200，比值如低于1：100，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过1：200，则意味房产投资价值相对变小，要200个月（大约16年半）以上才能回本，房产泡沫显现。

房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。具体公式为：(套均面积×均价)÷（家庭年收入)。

【第三节】房地产市场调查经济大讲堂｜樊纲：房地产市场，未来什么样？