住宅貸款
住宅貸款是銀行向購買房屋住宅的客戶提供的一種不動產抵押貸款。具體地說，是房屋購買者為獲得住房的權屬，以房產(或其他資產)作抵押而取得銀行的貸款支持。當貸款不能償還時，銀行有權變賣抵押品，以收回貸款。這種貸款一般無需法定機構擔保，但有些銀行也會要求提供私人擔保。住宅貸款的特點是數額大、期限長、風險大，在貸款全部償還前，借款者可能會發生許多變故，使貸款不能按時償還。因此，銀行對貸款規定有較嚴的條件和較高的利率。同時，銀行在貸款前還要作詳細的分析評價工作。
目錄
準備材料以及有流程
①有合法的居留身份；②有穩定的職業和收入；③有按期償還貸款本息的能力；④有貸款行認可的資產進行抵押或質押、或(和)有符合規定條件的保證人為其擔保；⑤有購買住房的合同或協議；⑥提出借款申請時，在建設銀行有不低於購買住房所需資金的30%的存款;若已做購房預付款支付給售房單位的，則需要提供付款收據的原件和複印件；⑦貸款行規定的其他條件。
需要準備的資料：①借款人的有效身份證、戶口簿；②婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證（註明離異後未再婚）；③已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證；④借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地）；⑤房產的產權證；⑥擔保人（需要提供身份證、戶口本、結（未）婚證等）
①必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2；②有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源；③需要有擔保人。④貸款需要支付律師見證費、抵押登記費、抵押房產的保險費、房產的評估費等。
一般的房屋貸款流程：①借款人貸款前填寫住房抵押申請書，並提交銀行以上的證明材料。②銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。③借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。④借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。⑤貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。⑥貸款申請人按月還款。
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2021住房貸款收緊
去年受疫情影響，住宅貸款利率一路走低，到了今年的5月份，貸款利率5.05%--5.2%；
到了5月20日，朋友圈都在瘋傳要上調貸款利率，到了5月21日，四大行的貸款利率一天之內，首套房全部調漲到5.7%，二套房上調至6%。
又過一個月，到了6月21日，基本上所有的銀行都上調了住房貸款利率，其中招商銀行首套首貸調至5.9%，浦發和上海的二套未結清則調高至6.15%。其它銀行大都保持在首套首貸5.7%，二套結清5.7%。
讓購房者更悲催的是，不僅僅是利率上調，放貸時間也大大加長，之前可以做到一周放款，再慢15天或20天也能放貸了，現在放貸時間調整至1至2個月時間，有時銀行甚至要2個月以上。上述問題最終指向一個方向：銀行信貸額度不足。
通過調查發現，不僅蘇州地區調高貸款利率，全國多個城市都在短時間內調高的貸款利率，說明這不是某個銀行內部的單一行動，而是受到高層的統一監管要求所致。
在今年年初時，央行出台了房地產貸款的「兩道紅線」政策，對房地產貸款和個人貸款占比做出了明確要求。分五檔，中資大型銀行房地產貸款餘額上限40%，住戶貸款上限32.5%。中型銀行、中資小銀行、縣農合及村鎮銀行都分別設定了貸款上限的要求，
實際上，央行及銀保監會對於超出管理要求2個百分點以內的，業務調整過渡期為實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
為了進一了解房地產貸款餘額占銀行貸款餘額的比例，筆者收集了今年以來的3月至5月的貸款數據。到2021年5月份，住戶部門總貸款餘額占比20.5%，考慮到住戶貸款新增，房地產貸款占比肯定高於27.73%。
多家銀行超過了貸款集中度的規定，部分銀行雖然沒有超過其規定，但也基本接近貸款集中度的比例要求。這種情況下，銀行收緊房地產貸款也是不得已而為之一，尤其是那些黃色標示出來的銀行，無論是房地產貸款抑或是住戶個人貸款都超過管理上限要求的限行，額度緊張不言而喻，除了收緊貸款或停貸別無它法。
央行及銀保監會針對房地產貸款的集中度管理規定，對於銀行無限擴張房地產貸款將起到管控作用。要知道，抑制房地產信貸擴張，就是給房地產降槓桿。房地產一旦與信貸鬆綁，樓市在跳漲已不現實。
從中介及銀行的渠道了解到，銀行的額度主要是給到新房。這個也很好理解，房地產集中度管控後，本就緊張的個人貸款額度，無論從政府、開發商還是銀行，都希望新房順利去化。要知道新房銷售的好壞關係到土地財政、開發商資金周轉（防止爛尾）、銀行（防止壞賬）等，而二手房交易帶來的稅收相對於新房對當地政府的財政貢獻少得可憐。
現實生活中，大部分人都需要通過賣掉再去置換，以小換大、一般學區置換好學區，當然剛需可以直接買。現個人住房貸款收緊，可以預見的是二手房置換鏈條將受阻，購買新房的客戶自然也會變少，這也是一個現實存在的問題，對房地產的整體影響是可以預見的。[1]