中國資產評估準則2017

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《中國資產評估準則2017》，中國資產評估協會 著，出版社： 經濟科學出版社。

書籍是人類進步的階梯，合理閱讀使一個人完善自身的知識結構，全面提升人文素質，為走向成功奠定堅實的基礎。

目錄

內容簡介

《中國資產評估準則（2017）》主要內容包括：資產評估基本準則、資產評估職業道德準則、資產評估執業準則、企業國有資產評估報告指南、知識產權資產評估指南、資產評估價值類型指導意見、著作權資產評估指導意見、投資性房地產評估指導意見、實物期權評估指導意見等31項。

文摘

第三章 操作要求

第九條執行不動產評估業務，應當要求委託人明確資產評估報告的用途、評估對象、範圍和評估目的。不動產評估對象，可以是不動產對應的權益，也可以是不動產對應的部分權益。

第十條執行不動產評估業務，應當全面了解不動產的實物狀況、權益狀況和區位狀況，掌握評估對象的主要特徵。

第十一條執行不動產評估業務，應當根據評估目的和不動產具體情況進行合理假設，並在資產評估報告中予以披露。

第十二條不動產組成部分的價值存在相互影響關係。建築物對於其所占有的土地使用權存在價值減損的可能。如果建築物對於其所占有的土地使用權存在價值減損情形，評估土地使用權價值時應當計算該損失金額並加以扣除。

對於土建工程與機器設備安裝為一體或者形成緊密關聯的不動產，應當關注機器設備與不動產的關係，合理進行區分，並考慮機器設備等資產對不動產價值的影響。

第十三條執行不動產評估業務，一般情況下，應當對所評估的不動產進行現場調查，明確不動產存在狀態並關注其權屬狀況。特殊情況下，如需採用抽樣等方法對不動產進行現場調查，應當充分考慮抽樣風險。

對於不動產處於隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應當採取適當措施加以判斷並予以披露。

第十四條對於水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產，應當根據不動產的價值特性和資產特點，通過設計概算、工程圖紙、竣工決算、定額標準等技術資料，結合對不動產的現場查看，了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。

第十五條執行不動產評估業務，應當關注不動產的相鄰關係、租約限制和動產對不動產價值的影響。

第四章評估方法

第十六條執行不動產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。

第十七條採用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息包括：

（一）交易實例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、四至、面積、用途、產權狀況、土地形狀、土地使用期限、建築物建成日期、建築結構、周圍環境等；

（二）成交日期；

（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；

（四）付款方式；

（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關係、特殊交易動機等。

第十八條用作參照物的交易實例應當具備下列條件：

（一）在區位、用途、規模、建築結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似；

（二）成交日期與評估基準日接近；

（三）交易類型與評估目的相適合；

（四）成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格。

第十九條採用市場法評估不動產時，應當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。

交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。

第二十條採用收益法評估不動產時，應當了解：

（一）不動產應當具有經濟收益或者潛在經濟收益；

（二）不動產未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；

（三）不動產未來收益應當是不動產本身帶來的收益；

（四）不動產未來收益包含有形收益和無形收益。

第二十一條採用收益法評估不動產時，應當合理確定收益期限、淨收益與折現率：

（一）收益期限應當根建建築物剩餘經濟壽命年限與土地使用權剩餘使用年限等參數，並根據法律、行政法規的規定確定；

（二）確定淨收益時應當考慮未來收益和風險的合理預期；

（三）折現率與不動產的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關，也因不動產的組成部分不同而存在差異。折現率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。

第二十二條採用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金宜採用租約所確定的租金，租約期外的租金應當採用正常客觀的租金，並在資產評估報告中披露租約情況。

第二十三條採用成本法評估不動產，估算重置成本時，應當了解：

（一）重置成本採用客觀成本；

（二）不動產重置成本採取土地使用權與建築物分別估算、然後加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重複計算或者漏算；

（三）不動產的重置成本通常採用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產時，應當儘量採用復原重置成本。

第二十四條資產評估專業人員應當對不動產所涉及的土地使用權剩餘年限、建築物經濟壽命年限及設施設備的經濟壽命年限進行分析判斷，確定不動產的經濟壽命年限。

第二十五條資產評估專業人員應當綜合考慮可能引起不動產貶值的主要因素，估算各種貶值。建築物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。