檢視房产税的原始碼

[[File:Fcs44.jpg|缩略图|[http://img.mp.itc.cn/upload/20170301/b4c97001f001445c824914cbf9390157_th.jpg 原图连接][https://pic.sogou.com/d?query=%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%A8%8E&forbidqc=&entityid=&preQuery=&rawQuery=&queryList=&st=&did=2 图片来源于]]]
'''房产税'''是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

==房地产税与房产税的区别==

房地产税是一个综合的概念，包括所有与房地产经济运动有关系的税，也就是说房地产税包含房产税。房地产包括与房屋有关的各个环节，比如开发、持有、转让、租赁等等，现有的税种中除了房产税外，[[土地增值税]]、城镇土地使用税等都与之相关。

虽然现在房地产税还未有相关条文规定，我们先从整体上看下房地产税可能的框架：

==范围==

所有房屋，不限于商业地产

===目的===

不仅仅是调控楼市，也是为地方政府争取更多税收收入，作为地方税种之一，健全地方税收体系，同时一定程度上促进社会公平

===预计时间===

结合目前的形式，估计近两年不会出台，但是近五年左右有可能，因为对税种的立法一般会经过好几个阶段，比如起草、人大审议、征求意见稿、专家论证等等

===影响===

房价方面：短期可能导致房价下行，但也很难说，还是要看房地产市场的供需关系，如果调控得当，不会对楼市造成显著不利影响；

税负方面：对房产持有人的整体税负不一定会大幅提高，要看整体的与房地产相关的税负设计，所以持保留态度，但肯定一点，对于投机客，肯定是被重点调控对象。

===需配套的机制===

这一块可能是除了税收立法以外面临的难点，比如房屋的产权登记是否做到透明，房地产的估值是否合理、公平

需配套的机制这一块可能是除了税收立法以外面临的难点，比如房屋的产权登记是否做到透明，房地产的估值是否合理、公平。
。交房产税是怎样一种体验？


==交房产税是怎样一种体验==

我在美国投资了一些不动产，一直在交房产税，分享一些经验给各位读者。在美国房产税是一年交一次。按照当地的法律规定，房产税的比例是总房价的1%。比如我们以30万刀买入一套房子，政府会每年进行一次评估。评估价会略低于成交价,比如评估为25万刀（立刻感觉买亏了）。这样算下来房产税就是两千出头每年。

到了该交房产税的时候，业主都可以登录当地地税官的网站，查看自己房子的估价，以及房产税的具体数字。然后在网上就可以交税，十分方便。每一年如果提前交税，就会有一定的优惠。同理如果交晚了，也会产生一定的滞纳金。

今天国外的大部分房子，不管是纽约还是伦敦，是[[奥兰多]]还是[[东京]]，一般来说房屋出租15~20年就可以收回房子的成本。在很多城市这个数字更低，只需要10年。1%的房产税，意味着100年才收完一套房子钱，所以里外里一算，房租总是房产税的六到十倍。

举个例子，还是前面那套30万买入的房子。如果业主平时不住房子，委托给管理公司出租，30万的房子一个月的租金大概是2000美金，扣除300刀的物业费，扣除平摊到每个月的房产税，到手还有1500多美金。也就是说只需要200个月就可以收回买房的成本，投资回报率是6%，比国内不少理财产品都合适一些。

房产税仅仅占租金的10%，可以说是微乎其微了。有很多专家说，房产税不但不会降低房价，反而会推高房价和房租，我认为这是有一定道理的。至少从我在国外交房产税的体验来看，业主不至于因为有房地产税就不得不卖房的情况。之所以老外不大量买房出租，除了理念、文化和我们有差异外，他们也有其他的比买房更好的投资渠道。


==政府目前没有对所有住宅进行价格评估的人手==

在过去我国一直采用流转税，也就是平时不交税，过户的时候交一次。我们交易二手房的环节中就要缴纳个人所得税、增值税和契税等等，而这些税的参考计税价值，是我们买房人和卖家自己报给政府的成交价格（最低不能低于政府指导价）。2016年北京成交了27万套二手房，光是办理这些过户手续，有的地方排队都排到6个月。

北京有多少套住房呢？大概有400万到600万套之间，虽然这些不一定都在纳税范围内，但是每年把这些房子进行评估，就算一年365天不休息，一天就要评估至少一万套房子。就算你上午评估一套下午评估一套，也要5000人全年不休息的进行评估。

今天中国地税系统没有那么多房地产评估师，就算是把全中国所有评估机构都动员起来，给每套房子做评估也是很大的一个工作量。前期这个房产税的具体征收方式就有可能比较粗糙，从目前正在试点的情况看，有按照固定的房价计算的，有要求个人申报的，有地税系统核定的。

不管是哪种办法，工作量都是天文数字，所以有“逐步推进”一说。

==我们现在一线城市的房价和租金之比十分悬殊==

以今年的[[北京]]为例，东城区平均房价可以达到9万以上，一套100平米的房子价格在1000万左右。这就意味着如果按照一个比较高的税率（1%），业主要每年支付10万元房产税。而这样的一套两居室，出租的话可能才能租六七千。

住着价值1000万的房子，不等于就有1000万的收入。当年买房的时候，房价可能才3万一平米，买的时候只需要100万首付，贷款200万。相当于每个月业主要偿还大概1万元贷款。

如果再对业主征收每年10万元房产税，负担翻倍，就有可能导致业主生活受到严重影响。同时同地段的房屋出租价格不到1万每月，如果将房产税摊到租客身上，这套房子很难租出去。前面我们提到了国外房产税仅占租金的1/6到1/10，那么我们国家如果按照同样的比例征收房产税，就是租金的150%到200%，收益率为负数。

所以在国外房产税征就征了死不了人，在我国就不一定。

==未立法==

2013年十八届三中全会提出落实税收法定原则的任务。2015年，人大法工委审议通过《贯彻落实税收法定原则的实施意见》。税收法定原则，意味着今后每一次新税种的出台（暂行办法）、完善（实施细则），都需要通过立法，让征税符合法律规定。而目前对于住宅征收房产税，尚没有进行统一的立法，而是仅通过几个主要城市进行试点。

比如上海的 [[《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》]]；比如重庆的 《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。这些试点办法采用的策略不尽相同，但是长远来看最终都会像美国一样对每套住宅每年进行评估之后再征税。

现在试点尚未完成，全国统一的立法尚未完成，就不可能立刻开征房产税。

==楼市不稳===

2017年是整体宏观调控政策出台最是密集的一年，在过去的两年间，全国各地都出现了不同程度的房价波动。尤其是京沪广深等一线城市，在暴涨之后一度开始回落。而严密的调控背后，是严重委托的市场，成交量急剧下滑，不少一线城市的业主开始考虑抛售房产。在这种情况下推出房产税，会导致现在早已冰冷的楼市雪上加霜，促使短期内的市场波动。从稳定市场的角度考虑，房产税政策不会立刻出台。<ref>[https://zhuanlan.zhihu.com/p/32265364 知乎</ref>

==纳税习惯不同==

一切新政策的出台，尤其是税收政策，都要考虑公平性的问题，否则就难免引起反弹。

我们今天的商品房小区，同一个楼盘不同的楼，不同的楼层，同一楼层不同的户型，价格都不相同，可以说是一房一价。这个价格难以精确掌握，只能暂代以交易价格。

交易价格，实际上政府也难以精确掌握，原因是我们的网签价格往往和实际成交价格不同，卖家和买家会私下定一个价格，上报给政府另外一个价格，间接的降低自己的税费，这种情况已经属于普遍行为，以至于同一时期政府掌握的同一个小区的成交价格上下浮动很大，完全无法掌握具体的房屋价格。所以就会出现更极端的低价网签避税行为：原来是避一次，现在是为了避一辈子税。所以在现在的试点里又会出现如果税务部门觉得价格太低，可以进行调整的情况。

[[商品房小区]]虽然按照政策是一房一价，但是上有政策、下有对策，开发商为了突破政策，会采用不同的方式打政策擦边球，比如电商款、车位、装修、新风系统等等方式，向买房人收一个价格，给政府报一个价格。这样政府也不能精确掌握商品房的实际成交价格。

我们国家的征税方式相对比较被动，城镇居民不习惯主动缴税，也没有一个有力的征税系统，我们平时经常被查水表、查电表，没见过上门查个税的吧？如果仅仅凭着个人的意愿缴税，势必会导致收缴率低的问题。

比如我们国家出租房屋一直是要纳税的，就是由业主主动申报。实践中很少有业主主动申报纳税。当一个人和公权力对抗，我们可以采用法律来限制。当一群人普遍和公权力对抗的时候，法律就很难奏效了。如果没有严密的措施，新税种一出台，少数人去交了，大部分人却理都不理，这就会很矛盾。

==参考文献==

{{reflist}}    

[[Category:550经济学總論]]